Будуємо бізнес на здачі в оренду приміщень. Бізнес-план: Оренда офісних приміщень Бізнес в орендованому приміщенні

Здача в оренду комерційної нерухомості та укладення договору щодо такої угоди – справа не надто складна. Однак у порівнянні з орендою житлових приміщень ця сфера ринку нерухомості керується іншими законами та правилами. Здача комерційної нерухомості – прибутковий бізнес, але багато власників великих офісних будівель та комерційних об'єктів, що мають невелику площу, часто стикаються з проблемою пошуку сумлінних орендарів. Якщо вирішення даного питання для вас актуальне, то наша буде для вас дуже корисною: в ній йтиметься про те, як здати приміщення в оренду, зробити це в найкоротші терміни і з найбільшою вигодою.

Правова основа оренди комерційної нерухомості

Перш ніж розбирати, як здавати комерційну нерухомість в оренду зупинимося на законодавчих актах, що регламентують дані дії. Процес передачі у відшкодувальне користування комерційної нерухомості регулюється ЦК РФ(Ст. 34). Відповідно до цього законодавчого акта умови, що виникають у процесі оформлення угоди, відображаються в орендному договорі – основному документі, що підтверджує угоду власника та орендаря.

Оренда комерційної нерухомості

Головним обов'язком власника нерухомого майнаєпідтримання порядку і належного стану в приміщенні, що здається. Приміром, ст. 616 Цивільного кодексу зобов'язує орендодавця самостійно проводити капремонт у визначений термін. Ця ж стаття позначає й обов'язки, що покладаються на орендаря, зокрема косметичний ремонт приміщення, своєчасне внесення поточних комунальних платежів, забезпечення порядку всередині приміщення.

За орендодавцем закріплюється право здавати комерційні об'єкти та на інших умовах, які обов'язково прописуються в орендному договорі Припустимо, орендодавцем може бути перекладено обов'язок проведення капремонту на особу, користується приміщенням на правах оренди, або прийняти він обов'язки орендаря.

Етапи здачі нерухомості

При грамотному підході та розумінні всіх тонкощів здачі в оренду комерційних об'єктів практично кожен орендодавець зможе впоратися з вирішенням такого питання, як самостійно здати в оренду нежитлове приміщення. Розглянемо порядок дій, в деталях описавши, що потрібно зробити, щоб укласти максимально вигідну угоду.

При здачі нерухомості головне – встановити оптимальну ціну, знайти сумлінного орендаря та грамотно підготувати документи щодо передачі об'єкта в оренду!

Визначаємось із вартістю оренди

Це перший та вкрай важливий етап. У разі, якщо орендодавець особисто веде угоду, Встановлення орендної вартості, як правило, буде не цілком об'єктивним. Бо будь-яким орендодавцем планується отримання максимальної вигоди. Але завищена ціна відлякує потенційних орендарів, при цьому занижена цифра викликатиме певні сумніви. Багато власників комерційних об'єктів адресуються за допомогою фахівців (ріелтор/оцінювач), хоча сьогодні багато хто аналізує схожі пропозиції, розміщені на спеціальних сайтах, наприклад, Avito, Ціан та інші інтернет-майданчики. Це дозволяє розібратися в ситуації, що існує на ринку, і справедливо оцінити власне приміщення.

Пам'ятайте!Винаймаючи приміщення для ведення власного бізнесу, потенційний орендар розраховує отримувати з нього прибуток. Саме тому, оцінюючи приміщення, слід враховувати орієнтовний можливий дохід, що він зможе отримувати.

Крім цього, при оцінці приміщення, що здається, доцільно враховувати ряд важливих факторів, у тому числі:

• площа приміщення, що здається;
• існуюче планування;
• стан об'єкта;
• наявність предметів меблів та комунікацій;
• місце розташування об'єкта;
• наявність облаштованих парковок;
• транспортна та інша доступність для бізнес-партнерів та клієнтів орендаря;
• трафік відвідувачів (особливо це стосується великих торгових, розважальних та офісних центрів).

Врахувавши вищевикладені моменти і проаналізувавши аналогічні варіанти, можна встановити оптимальну, взаємовигідну ціну на приміщення, що здається.

Пошук орендаря

Пошук можливих орендарів не менш значним етапом при здачі нерухомого майна. Важливо визначитися, кому здати приміщення в оренду, адже зустріти сумлінного орендаря найчастіше буває дуже складно.

Після визначення розміру щомісячної плати необхідно підготувати текст оголошення.

Зазвичай у ньому в деталях вказуються основні параметри об'єкта – розмір приміщення, поверх, географічне розташування, розвиненість інфраструктури, стан приміщення та його оснащення. У тексті доцільно виділити наявні переваги приміщення. Але не варто приховувати і можливі мінуси об'єкта, що здається, щоб при огляді не опинитися в незручній ситуації і не злякати можливого орендаря.

Слід розповісти докладніше про варіанти пошуку потенційних орендарів.

Пошук через друзів/знайомихвважається найбільш простим способомзнайти сумлінного орендаря. Зазвичай, за наявності великих «зв'язків» у бізнес-спільноті, власники комерційної нерухомості можуть досить легко та швидко здати своє приміщення.

Публікація оголошення на спеціальних інтернет-порталах, яких у мережі працює велика кількість. Перевага цього способу полягає в тому, що актуальну пропозицію оренди бачить величезна аудиторія користувачів, які зацікавлені у підборі максимально вигідного варіанта. Але для привернення їх уваги важливо скласти гарне оголошення з докладним описомприміщення, вказавши в тексті наявні плюси та, не забувши відзначити мінуси. Правдива інформація про об'єкт допоможе швидше знайти орендаря.

Проведіть оголошення кількома фото пропонованого приміщення. Це допоможе потенційним орендарям швидше зорієнтуватись – чи цікавий їм ваш об'єкт.

Надсилання пропозиції поe-mail. Кафе та бари, великі та малі торгові точки, салони краси та інші заклади, а також організації часто шукають приміщення для відкриття нових точок або переїзду до більш зручного району. Дізнатися e-mail власників чи керуючих бізнесу, яких може зацікавити ваше приміщення, вийде на офіційному сайті фірми.

Особливості здачі великих та маленьких приміщень

Здати нежитлове приміщення в оренду, залежно від площі об'єкту, що здається, допоможуть рекомендації професіоналів ринку нерухомості.

Для здачі приміщення невеликої площі:

Організувати пошук потенційних орендарів можна особисто чи через ріелторське агентство

1. Скориставшись допомогою фахівців, потрібно буде підписати контракт на надання послуги. Після укладання орендного договору потрібно буде оплатити послуги агентства. Звичайно, можна співпрацювати, опустивши формальності, тоді потрібно написати листа, що містить комерційну пропозицію із зазначенням ріелторської винагороди, і розіслати його за агентствами, які працюють з комерційними об'єктами. Зазвичай ріелторська винагорода становить половину місячної орендної плати (разовий платіж).
2. Вирішивши зайнятися пошуком орендарів самостійно, опублікуйте оголошення на безкоштовних інтернет-майданчиках, організуйте адресну електронну розсилку, крім того, ефективним буде розміщення банера на фасаді ( платна послуга) у вікні приміщення, що здається (безкоштовно).

Здавання приміщення великої площі:

Якщо до здачі в оренду планується велике приміщення, а значить, воно матиме високу передбачувану прибутковість, то можна зробити простий сайт зі своєю комерційною пропозицією. Зазвичай інтернет-сайт просувається контекстною рекламою з використанням ключових запитів. Це дозволяє вийти на цільову аудиторію, при цьому в даному варіанті можна керувати вартістю оголошення. У цьому варіанті ви зможете розрекламувати свій об'єкт та заощадити на агентській винагороді.

Підписання договору

Грамотна презентація приміщення, що здається- Гарантія успішного проведення угоди. При показі об'єкта постарайтеся надати максимум інформації, звернувши увагу потенційного орендаря на переваги та ймовірний прибуток, який він зможе отримувати при оренді даного об'єкта.

Підписання угоди- Завершальний і найголовніший етап угоди. Професійно підготовлений та оформлений орендний договір є захистом для орендодавця від недобросовісного орендаря. В орендному договорі треба прописати:

• ідентифікаційні дані власника об'єкта та орендаря;
• адресу знаходження об'єкта, його площу та ключові характеристики;
• реєстраційна інформація;
• термін дії договору;
• розмір орендної плати та регламент її внесення.

До уваги!Законом забороняється збільшення орендної плати власником приміщення більше одного разу на 12 місяців. А тому в документі треба прописати найбільший розмір можливого збільшення, уточнивши термін обов'язкового сповіщення орендаря.

Документ повинен містити детальний опис прав/обов'язків учасників договору та відповідальність сторін за порушення розділів документа. Не завадить включити до документа опис майна, що є у приміщенні. Так після закінчення оренди власник може вимагати фінансової компенсації за зіпсоване майно.

Як швидко знайти орендаря

Ще кілька корисних пораддопоможуть швидко здати офіс в оренду та об'єкт іншого призначення.

Власникам, які не готові особисто займатися пошуками орендаря, проводити покази/переговори – є сенс звернутися за допомогою професійного ріелтера. Він об'єктивно оцінить приміщення, встановивши його реальну вартість, зробить якісні фото, правильно складе текст оголошення та займатиметься демонстрацією вашого майна.

ВтімУ співпраці з агентством є деякі нюанси. Їх потрібно уточнити до початку співпраці.

Якщо орендодавець хоче швидко знайти орендаря свого приміщення, то він може покласти оплату агентського гонорару на себе (багато агенцій беруть оплату за послуги саме з орендарів). Даний варіант часто застосовується власниками елітної нерухомості або якщо у володінні є багато об'єктів. Гроші, сплачені ріелтору, у тому числі, будуть витрачені на витрати на оренду об'єкта. Інший швидкий варіант здати комерційну нерухомість – зменшити орендну плату. І зовсім не потрібно здавати приміщення за «три карбованці», достатньо знизити вартість оренди на 5-10%. Тоді у приміщення підвищується конкурентоспроможність.

Можливі ризики при здачі в оренду приміщення

Будь-який власник переживає за стан приміщення, що здається і хоче мати дохід від угоди. Наведемо основні ризики власників комерційної нерухомості та розповімо, як від них захиститися.

Нецільове користування приміщенням

У будь-якому правильно підготовленому орендному договорі зазначаються цілі його використання та умови експлуатації. Це стосується обладнання, що здається з приміщенням.

Припустимо, під час укладання угоди орендар обіцяв користуватися приміщенням, як складом, а відкрив у ньому магазин. Орендодавець має право вимагати анулювання угоди, не відшкодовуючи внесену орендну плату та накладення штрафу на орендаря.

Пошкодження майна

Об'єкт було передано орендарю у хорошому стані, з технікою та обладнанням. Але одного разу виявляється, що приміщення перебуває у стані розрухи, обладнання зламано тощо. У такому разі орендодавець може зажадати повного відшкодування завданих збитків. При цьому відшкодуванню підлягають як витрати на ремонтні роботи, а й вартість (ринкова) зламаного устаткування.

Відповідальність не передбачається у тих випадках, коли приміщення та майно були зіпсовані за форс-мажорних обставин (пожежа тощо).

Орендар відмовляється вносити орендну плату

Неакуратні платники зазвичай караються матеріально. Хоча це можливо лише при правильному оформленні/складання орендного договору — у ньому чітко прописані терміни, порядок та розмір щомісячної орендної плати.

18.07.2018

Пасивний дохід – це те, чого прагне сьогодні будь-яка розсудлива людина. І великі підприємці, і працівники офісів, і фрілансер постійно шукають нові варіанти для фінансових вкладень і прораховують найбільш вигідні.

У сучасних економічних умовах багатьох інвесторів приваблює нерухомість, і багато аналітиків ринку зазначають, що найстабільнішу вигідну наразі обіцяє орендний бізнес. Комерційні об'єкти знімаються досить охоче, частка орендарів житла теж постійно зростає, поки кількість одноразових угод купівлі-продажу стоїть на місці. Пропонуємо дізнатися, що таке орендний бізнес, розібратися в його особливостях та перевагах, розглянути принципи оподаткування та поговорити про передбачувану дохідність.

Визначення орендного бізнесу

Орендний бізнес - це вид діяльності, пов'язаний з передачею в оренду нерухомості, що знаходиться в інвестора у власності, та отриманням відповідної плати від контрагентів. До швидко окупних і приносять найбільший прибуток віднести його досить складно, але обмежена кількість підводних каменів і відчутна стабільна прибутковість орендного бізнесу, що в середньому на кілька відсотків перевищує прибутковість банківських депозитів, дозволяють йому набирати популярність досить стрімко.

До нерухомості, що здається в оренду, відносять землю, житло та комерційні приміщення. Серед останніх окремо виділяють офіси, торгові точки, склади та виробничі бази. Хтось надає у тимчасове користування технічне обладнання, автомобілі, робочий інвентар тощо, але таку діяльність варто зарахувати до іншої сфери.

Як відкрити орендний бізнес: ключові нюанси

Як і будь-який інший вид бізнесу, орендний передбачає не просто стрибок з місця в кар'єр, а тривалі та складні підготовчі роботи. Ретельний прорахунок ризиків, облік важливих чинників, виявлення запитів потенційних клієнтів, аналіз діяльності конкурентів та інших специфічних моментів – це стандартний набір завдань власника чи людини, котра обіймає керівну посаду будь-якому підприємстві. Перш, ніж почати заробляти гроші, дуже багато доведеться витратити, і це аксіома, яка не вимагає підтвердження. І якщо поштовхом до відкриття бізнесу послужила не випадковість, а прагнення розвитку, попрацювати доведеться. Але перейдемо від абстрактного уявлення до конкретики.

Як розпочати орендний бізнес

Щоб здати нерухомість, її потрібно придбати. Якщо ми говоримо про комерційні приміщення, то їх розташування – це найважливіший фактор, на який слід звернути увагу, оскільки майбутня дохідність всього бізнесу багато в чому визначається саме ним.

Бізнесмену-початківцю визначити, наскільки рентабельна конкретна площа, буває дуже складно: в ідеалі слід звернутися до фахівця за професійною консультацією або вибрати варіант із готового каталогу. Спробуйте користуватися нашим ресурсом. Допомогти фахівець може й у оформленні документації на власність. Існують випадки, коли передача нерухомості в оренду можлива лише за наявності додаткових дозволів та висновків певних служб. Грамотна підтримка дозволить значно заощадити час та сили при їх отриманні.

Ще один важливий момент, що випливає при відкритті орендного бізнесу – це питання оподаткування. Згідно зі стандартною угодою, орендодавець бере на себе зобов'язання надавати наймачеві приміщення за певну плату, а періодичне отримання прибутку від користування майном на підставі чинного законодавства є підприємницькою діяльністю. Дохід від оренди згідно із законом оподатковується за стандартною ставкою в 13%. Мінімізувати ці виплати є цілком реальним, якщо знати, як оптимізувати податки в орендному бізнесі.

Оптимізація податків

Мрієте заробляти на нерухомості? Хочете знати, як здати комерційну нерухомість в оренду, на що звернути увагу при її купівлі та де шукати орендарів? «М16-Нерухомість» озброює всіх потенційних бізнесменів у цій сфері та розповідає, що потрібно для отримання стабільного та високого заробітку.

Наприкінці приємний бонус: найперспективніші об'єкти комерції для подальшої здачі чи перепродажу.

Комерційна нерухомість: з чого почати?

Спочатку радимо ще раз визначитися з остаточним вибором нерухомості: чи впевнені ви, що хочете займатися саме комерційними приміщеннями? На питання, що вигідніше здавати – квартиру чи комерційну нерухомість, – відповідь однозначна. Об'єкти комерції окупаються у кілька разів швидше, ніж житлові приміщення, тобто вигода значно вища. Крім того, орендна ставка на комерційну площу стабільно зростає (наприклад, період «січень-липень» 2017 року показав зростання на рівні 10%).

Однак слід враховувати, що й сил вам доведеться витратити значно більше. По-перше, переконайтеся, що вашого стартового капіталу вистачить на придбання об'єкта, який надалі ви маєте намір здавати. Не секрет, що для купівлі комерційної нерухомості потрібно мати значно вагоміший фінансовий стан, ніж для придбання квартири, у тому числі багатокімнатної.

У той же час враховуйте, що нежитлове приміщення інакше розглядається і в юридичному плані: податкова ставка в даному випадку в рази вища, механізм оформлення також дещо інший.

До того ж, для успішного веденнябізнесу на комерційних приміщеннях потрібно орієнтуватися у специфіці діяльності вашого потенційного орендаря, розуміти його потреби та можливості. Отже, від вас вже потрібно більше, ніж при простій здачі квартири.

Зважте ще раз, перш ніж перейти до вибору приміщення. Якщо хоча б один із пунктів викликає сумніви, краще не ризикувати та розглядати житлову оренду. Пам'ятайте, що у разі неуспіху втрати можуть бути колосальні.

Підіб'ємо підсумки, що потрібно для купівлі комерційної нерухомості: стартовий капітал, хороше розуміння ринку та орієнтація в області, з представниками якої ви плануєте співпрацювати.

Як правильно вибрати комерційну нерухомість для подальшого здавання в оренду?

Як ми вже говорили, насамперед визначитеся з тим, на якого орендаря ви розраховуєте.

Позначте собі можливі параметри вашого майбутнього контрагента: це невеликий підприємець чи філія великої мережі? Чи давно він на ринку, чи тільки виходить? Це виробництво чи точка реалізації? Яка конкуренція у цій сфері, яке розташування буде йому найбільш вдалим, які потужності необхідні повноцінного ведення бізнесу тощо.

Словом, орієнтуйтесь на конкретного орендаря, тоді ви не тільки легко підберете максимально підходяще приміщення, але й без зусиль надалі зможете знайти людей, які бажають вести свій бізнес саме у вас.

На основі зробленого вибору ви можете розуміти, який конкретно об'єкт варто шукати: складське приміщення, офіс чи торгове приміщення у сучасному форматі стріт-рітейлу.

Безпрограшні варіанти та обов'язкові вимоги

Відразу зазначимо, що найбезпечнішим з погляду затребуваності варіантом стане приміщення, яке вже має постійного орендаря. В даному випадку ви можете отримувати прибуток вже з першого місяця володіння приміщенням і не втратите дорогоцінний час на пошуки.

Повірте, що орендар (за умови, що в нього вже налагоджений та прибутковий бізнес) сам зацікавлений залишатися саме у вашому приміщенні. За сприятливих обставин навіть можете підвищити орендну ставку.

Ще однією перевагою такого рішення стане той факт, що приміщення з постійним орендарем, найімовірніше, вже «зачесане» відповідно до всіх вимог наглядових органів, а саме Санітарної та Пожежної служб.

На останній факт слід звернути особливу увагу, оскільки у разі порушення будь-яких правил вам доведеться витратити чималі гроші на те, щоб виправити ситуацію, що склалася.

Вибір з погляду розташування

Якщо працювати ви плануєте із власником продуктового магазину, то найкращим місцемдля вибору стане густонаселений спальний район. У такому місці висока прохідність, крім того, магазини крокової доступності завжди користуються високим попитом у мешканців, отже, з погляду власника бізнесу такий об'єкт особливо привабливий.

Чи плануєте співпрацю з більш масштабним орендарем? Розглянемо варіант із модним бутиком. Очевидно, що для такого бізнесу обов'язковою умовою також є розташування у прохідному місці, але публіка має бути іншою. Орієнтуйтеся на такого покупця, якщо готові запропонувати йому велике приміщення на першій лінії в історичному чи діловому центрі міста.

Коли ж як потенційний орендар ви бачите тільки виробництво, то найкращим рішенням з точки зору локації стане промзона спального району або передмістя.

Ще один поширений варіант – громадське харчування. Якщо мова не про ресторан високої кухні (а в цьому випадку приміщення має розташовуватися в центрі і мати гарні видові характеристики), то слід орієнтуватися на місця поблизу бізнес-центрів або освітніх закладів.

Орієнтир на прибуток та затребуваність

Здається, тут все очевидно і також прив'язано до розташування приміщення: об'єкти в центрі коштуватимуть дорожче, а в «спальниках» або загоном дешевші.

У цьому, певна річ, є своя істина. Проте успіх вашого орендного бізнесу залежатиме не лише від призначеної орендної ставки.

Так, наприклад, не варто забувати, що на невелике приміщення, розташоване в периферійному районі міста, орендар знайдеться в рази швидше, ніж масштабну площу в самому центрі. Особливо це відчутно за умов кризи.

Крім того, шанси, що продуктова точка в «спальнику» матиме високий попит, вища, ніж у модного бутіка. А значить, власник бізнесу надовго затримається у вашому приміщенні, тоді як орендарі дорожчих об'єктів можуть йти частіше, а приходити, навпаки, рідше.

Іншими словами, звертайте увагу на те, якою затребуваністю користуватиметься ваше приміщення. Краще отримувати менший за розмірами, але стабільний дохід, ніж мати більший, але нерегулярний прибуток.

Де знайти орендаря?

Для швидкого та ефективного пошукунеобхідно використовувати максимально доступні для вас канали зв'язку. Почніть з інтернету: онлайн-агрегатори, дошки оголошень, форуми, соціальні мережі, контекстна реклама – є, з чого вибрати. Хоча, як ми вже сказали, вибирати слід по-максимуму, і якщо вашого бюджету вистачає, не обмежуйтесь одним джерелом.

Не зайвим буде укласти співпрацю з агентством нерухомості. По-перше, у ріелторів свої канали пошуку орендарів. По-друге, навіть якщо ви готувалися заздалегідь, у фахівців все одно більше досвіду та розуміння у тому, які сильні та слабкі сторони у вашого приміщення, а також серед підприємців якої сфери краще просувати цей об'єкт. Також ріелтори допоможуть вам призначити правильний цінник на оренду: з одного боку, щоб ви не продешевили і не втрачали гроші, з іншого - перебільшена орендна вартість відлякає потенційних наймачів, а ви ще довго сидітимете в «залі очікування».

Співпраця з агентствами нерухомості містить у собі й інші плюси, серед яких, наприклад, ширші можливості рекламування. Приємним бонусом стане те, що рієлтори беруть на себе всі клопоти з укладання угоди: складають необхідну документацію, допомагають домовитися з наймачем і т.д.

Особливості орендарів

Отже, реклама спрацювала і на порозі вашого приміщення вже з'явилося кілька потенційних підприємців, які готові прописати своє дітище на вашій комерційній площі. І тут постає чергове непросте питання: кого вибрати?

Як не дивно, мережеві компанії, за рідкісним винятком, також є не найбажанішими наймачами. Компанії тиснуть на свій авторитет і стабільність (останнє далеко не завжди відповідає дійсності), внаслідок чого вимагають особливого відношення. «Мережевики» в масі своїй наполягають на зниженні орендної плати, а для офіційного оформлення вашої співпраці використовують лише свій договір, який, зрозуміло, більшою мірою захищає саме їхні права, тоді як ви втрачаєте можливість швидко змінити орендаря або підвищити ставку відповідно до ринкової. ціною.

Крім цього, у випадку з великими за масштабами бізнесу наймачами з усіх спірних питань звертатися вам доведеться безпосередньо до персоналу, який займає приміщення. А персонал цей найчастіше є особою некомпетентною.

Втім, заради справді гарного об'єкту оренди деякі «мережники» готові йти на поступки і навіть можуть запропонувати більш високу оплату.

Найкраще тримати орієнтир на тих підприємців, які вже мають один бізнес, що міцно стоїть, і в даний момент відкривають другу точку. Такі підприємці є найнадійнішими, ґрунтовнішими та найвідповідальнішими наймачами.

Топ об'єктів комерції для інвестиційних цілей

Менеджери відділу комерційної нерухомості підібрали вам найкращі об'єкти для придбання з метою інвестування. Представлені об'єкти є найпривабливішими з погляду популярності в орендарів та прибутковості.

Будівля 284,5 м2 на Воскресенській набережній

Окрема комерційна одноповерхова будівля у самому центрі міста! Є два виходи – на Воскресенську набережну та Шпалерну вулицю. Головна перевага цього об'єкта – надійний орендар, який уже тривалий час винаймає приміщення та не планує з'їжджати. На даний момент договір укладено на суму 483,6 тисяч рублів щомісяця!

Підключено всі комунікації, електропостачання 30 кВт з можливістю збільшення потужності. Комунальні платежі сплачуються силами орендаря.

Ще один бонус – разом із будівлею можна придбати земельну ділянку. По сусідству розташовані інші приміщення, які також виставлені на продаж. Подробиці підкажуть наші менеджери.

Унікальна пропозиція: окупність приміщення складає всього 6,5 років (при середній окупності 10-12 років)! Об'єкт розташований у новому ЖК «Карат» на одній із головних вулиць Кінгісеппа. Вже зараз приміщенням цікавляться великі орендарі – «Окей», «П'ятірочка», «Стрічка» тощо.

Щомісячний прибуток об'єкта оцінюється нашими менеджерами на рівні 561,6 тисяч рублів. Плюси приміщення: вітринні вікна, що виходять на головну вулицю міста, велике паркування перед приміщенням, стелі – 4,5 м, 5 окремих виходів, великі потужності.

Приміщення 535 м2 на вул.

Об'єкт розташовано у новому елітному комплексі Lumiere в історичному центрі міста (Петроградський район). Це вже гарантує високу прохідність та платоспроможну публіку. Менше 5 хвилин пішки від метро "Чкаловська".

Приміщення має панорамні вікна. Проведено всі комунікації, потужність електропостачання – 62 кВт. Щомісячний прибуток від здачі об'єкта в оренду складе близько 650 тисяч рублів.

Вітаю вас у Фінансовому генії! Сьогодні ми поговоримо про орендний бізнес– бізнес із здачі приміщень в оренду. Цей варіант заробітку цікавий тим, що не вимагає великих тимчасових витрат, і в багатьох випадках може здійснюватись навіть приватними особами без оформлення підприємницької діяльності. У чому полягає специфіка орендного бізнесу, як купити готовий орендний бізнес, на що потрібно звертати увагу - про це в сьогоднішній статті.

Суть та способи ведення орендного бізнесу.

Отже, орендний бізнес, за своєю суттю, те саме, що . Можна сказати, що це скоріше варіант отримання пасивного доходу, аніж активне ведення підприємницької діяльності. Найчастіше орендний бізнес пов'язаний з тим, що її купівля з метою здачі в оренду має більш короткий термін окупності і вищий коефіцієнт капіталізації, але деякі підприємці та інвестори розглядають цей варіант і для житлової нерухомості.

Бізнес зі здачі приміщень в оренду вимагає активності лише на стадії купівлі нерухомості та пошуку орендарів. Цей період може вимагати досить великих витрат за рекламну організацію. Після цього можна розслабитися і протягом дії договору оренди (або поки що він з якихось причин не буде розірваний) просто щомісяця отримувати дохід і фіксувати прибуток. Це робить орендний бізнес дуже привабливим в очах бізнесменів і приватних інвесторів. Однак, як і в будь-якій справі, тут можна знайти свої плюси та мінуси. Розглянемо їх докладніше.

Орендний бізнес, переваги:

- пасивність ведення бізнесу;

- Регулярне надходження доходу;

- Можливість здавати нерухомість в оренду як приватна особа.

Орендний бізнес, недоліки:

- високий рівень початкових витрат на купівлю нерухомості або готового орендного бізнесу;

– Нерухомість може простоювати без орендарів та вимагати витрат на утримання, не приносячи дохід;

- Невисока рентабельність, тривалий період окупності.

Бізнес зі здавання в оренду нерухомості можна побудувати двома способами:

1. Придбати нерухомість з метою здачі в оренду (або на вторинному ринку, або на первинному);

2. Купити готовий орендний бізнес (тобто, нерухомість з орендарями, що вже є).

Другий варіант, звичайно, дорожчий, але має свої переваги, оскільки відразу захищає інвестора від ризику простоювання купленого об'єкта.

Крім того, способи ведення орендного бізнесу можна розділити на 2 напрямки, залежно від типу нерухомості, яка найчастіше купується для оренди:

1. Вулична комерційна нерухомість (street retail)- Помешкання на перших поверхах будівель, що виходять на жваві вулиці.

2. Приміщення в офісних та торгових центрах- Окремі кімнати, павільйони, розташовані всередині великих об'єктів комерційної нерухомості.

У більшості випадків приміщення street retail краще для того, щоб вести орендний бізнес порівняно з павільйонами великих центрів.

Розглянемо, які моменти слід звернути увагу у тому й іншому разі під час виборів об'єкта нерухомості для ведення орендного бізнесу.

Орендний бізнес у приміщеннях street retail.

Назва street retail (дослівно – вулична торгівля) дуже умовна, і аж ніяк не означає, що це лише торговельні приміщення. Вони також можуть бути використані як офіси, для розміщення філій серйозних фірм і корпорацій, відділень банків і т.д.

Такі приміщення мають найбільший попит, тому й коштують дуже дорого. У той же час, для них найпростіше знайти орендаря, і більше шансів здати нерухомість в оренду на дуже тривалий термін (на кілька років). Щоб відкрити орендний бізнес такого роду, знадобиться капітал у сотні тисяч, а то й мільйони доларів. При цьому бізнесмен-інвестор отримає досить ліквідний актив, який приносить досить солідний і стабільний дохід.

Перевагою вибору саме такого типу нерухомості для орендного бізнесу є також те, що всі витрати на утримання об'єкта (комунальні платежі тощо) тут можна легко перекласти на орендаря, найчастіше саме так і відбувається.

Вартість оренди нерухомості street retail може дуже сильно коливатися в залежності від типу орендаря. Знайти орендаря "найдорожчого типу" (банк, ювелірний магазин, фінансову компаніюі т.д.) часто буває непросто, тому бізнесмену доводиться вибирати: здати нерухомість в оренду дешевше (а це, нагадаю, довгострокова оренда) або ж продовжувати пошуки, не отримуючи ніякого доходу. Цей вибір найчастіше зробити дуже нелегко.

На що звернути увагу під час вибору нерухомості для здачі в оренду? Звичайно ж, головний момент для орендного бізнесу – оптимальне поєднання ціни нерухомості та потенційної вартості оренди. Крім цього, необхідно вибирати об'єкти, які реально користуватимуться попитом. Для цього слід звертати увагу на такі моменти:

– Приміщення має розташовуватися на першому поверсі будівлі, у крайньому випадку – у напівпідвальному приміщенні;

– приміщення має мати вихід на жваву вулицю;

- Бажане розташування праворуч від основного руху;

- Навколо об'єкта не повинно бути порожніх приміщень-конкурентів;

– Можливість поділу приміщення на кілька частин для оренди різним орендарям.

Орендний бізнес у приміщеннях торгових та офісних центрів.

Такий варіант вибору нерухомості для орендного бізнесу підійде інвесторам, які не мають достатнього капіталу для вибору першого варіанту. Такі активи, звичайно ж, програють за якістю, зате виграють за своєю вартістю.

Тут можуть виникнути різні розбіжності між співвласниками нерухомості щодо використання спільних зон (паркування, залів, комунікацій, технічних приміщень тощо). Навіть якщо ці розбіжності не торкнуться саме вас, вони можуть вплинути на зниження вартості придбаного вами приміщення та вартості його оренди. Крім того, будь-якої миті може змінитися власник самого комерційного центру, або чинний власник може змінити свою політику щодо співвласників нерухомості. Це також суттєвий мінус ведення орендного бізнесу у великих центрах.

Але є й переваги: ​​при виборі такого типу приміщення вам не доведеться мати справу з комунальними службами, організаціями, що обслуговують, і платити податок на землю (цим буде займатися власник центру)

Вибираючи об'єкт для орендного бізнесу у торговому чи офісному центрі, слід звернути увагу на такі моменти:

– Комерційний центр повинен мати зручне розташування, зручну транспортну розв'язкута високу відвідуваність;

- Специфіка центру повинна відповідати вашим вимогам та перевагам у виборі орендарів;

– сусідні приміщення мають бути зайняті орендарями (ризик у тому, що така зайнятість може бути непостійною);

– Приміщення має бути недалеко від входу до центру.

Ще однією альтернативою ведення орендного бізнесу, яка підійде для підприємців, які не мають великого капіталу можуть стати вкладення в орієнтовані на орендний бізнес.

Підіб'ємо підсумки. Орендний бізнес – це дуже привабливий варіант для пасивних інвесторів, які мають великий капітал. Він не дає високої прибутковості та рентабельності, зате його можна вважати відносно надійним. Ідеальним варіантом для ведення орендного бізнесу є купівля нерухомості категорії street retail, також є варіанти купівлі готового орендного бізнесу для зниження ризиків. Успішність орендного бізнесу на 90% залежить від правильного виборуоб'єкта/об'єктів нерухомості, тому до цього питання варто підійти максимально відповідально та продумано, не приймаючи поспішних рішень.

На цьому все. Ви отримали деякі уявлення про те, що є орендний бізнес, які його характерні особливості, і можете зробити висновок про те, чи підійде цей напрямок діяльності конкретно для вас. До нових зустрічей на сайті, де можна дізнатися про різні перспективні способи заробітку та інвестування.

Оренда комерційної нерухомості (склади, офісні будівлі, міні-цехи тощо) частіше користується успіхом у підприємців-початківців. І це правильно - не варто вкладати гроші в покупку офісу, якщо немає впевненості в тому, що справа "піде", краще викупити його пізніше. Ті, хто вже досяг певних висот і просто хоче розширити власні межі, також вважають за краще спершу зняти потрібне приміщення.

• 5 помилок, що заважають досягненню успіху при здачі в оренду комерційної нерухомості
• Хто клієнт?
• Стратегія інвестування в міні-офіси
• На яку тривалість – місяць, добу, годину?
• Коворкінг-центр у Москва-Сіті, який приносить від 100 000 рублів на місяць
• Як зробити офіс із квартири?
• Додаткових вкладень не буде!
• У мене немає нерухомості, і я не зможу!
• Торги та аукціони з банкрутства - сувора правдакупівлі нерухомості за 1% від вартості

Таким чином, оренда вигідна і тому, хто винаймає комерційну нерухомість, і тому, хто її здає – пасивний дохід ще нікому не заважав. Але орендодавці не завжди можуть знайти клієнта на приміщення або могли б отримувати дохід у кілька разів більше, ніж зараз. Так відбувається тому, що вони не знають нюансів, які мають на увазі здача в оренду комерційної нерухомості, адже саме вони змушують дохід зростати, як на дріжджах.

5 помилок, що заважають досягненню успіху при здачі в оренду комерційної нерухомості

Хто клієнт?

Це перша й основна помилка – клієнтів шукають не там, де потрібно, бо не уявляють, хто він такий – майбутній орендар? "Обчислити" його легко - на що можна розраховувати, вкаже стан комерційної нерухомості під здачу, її місцезнаходження та оснащення.

Стратегія інвестування в міні-офіси

Владислав Єлізаренкозаймається управлінням нерухомість як житлову, і комерційну. Він завжди шукає нові способи збільшення доходу для своїх клієнтів, а також ділитися своїми доробками з нашими читачами 🙂

На яку тривалість – місяць, добу, годину?

Безумовно, підписати договір на рік і більше – це надійно, тому можна бути впевненим, що весь цей час приміщення приноситиме дохід. Але здача в оренду комерційної нерухомості на добу або погодинно різко збільшує його суму і зменшує відсоток амортизації приміщення - інвестиції в комерційну нерухомість завжди окупаються. Тому останнім часом такий вид оренди тісно сусідить із суборендою (про цей намір слід обов'язково повідомити окремий пункт у договорі).

Компанія або приватна особа знімає досить велике приміщення і робить з нього, наприклад, коворкінг-центр – справжню паличку-виручалочку для тих, хто не має власного офісу та змушений зустрічатися з клієнтами у кафе чи на вулиці. Але в цій справі є свої нюанси, про які можна дізнатися у досвідчених інвесторів, наприклад, кейс Романа Котоварозповідає про цей вид бізнесу доступно і зрозуміло.

Коворкінг-центр у Москва-Сіті, який приносить від 100 000 рублів на місяць

Для інвесторів проекту Території Інвестування Роман Котов провів майстер-клас, на якому розкрив ключові фішки та бізнес-моделі інвестування за цією технологією. Ви можете завантажити його тут

Як зробити офіс із квартири?

Якщо є власна квартира, порожня та непотрібна, і до того ж, розташована на першому поверсі, не варто обмежуватись її здаванням в оренду під проживання. По-перше, дохід з такого виду оренди набагато менший, ніж може принести оренда комерційної нерухомості. По-друге, житлове приміщення набагато швидше стає непридатним, ніж офіс або навіть склад. Договір про оренду приміщення для комерції, як правило, набагато суворіший і в ньому завжди вказується пункт про неустойку або штраф, якщо майно буде зіпсоване.

Правильним рішенням буде:

• Перевести квартиру з житлового фонду у нежитловий
• Зробити відповідний ремонт
• Здавати її під міні-офіси, магазин і таке інше. Не варто вибирати як клієнтів тих, хто хоче зняти приміщення під бар, кафе або інший розважальний заклад – вони працюють допізна і можуть виникнути проблеми з сусідами

Додаткових вкладень не буде!

І дуже дарма, бо здавання в оренду нерухомості без ремонту великого доходу не принесе. Не варто будувати «царські палати», можна обійтися звичайним косметичним ремонтом або економічним інвесторським ремонтом. Оздоблення кімнат буде проведено якісно та з тонким смаком, але це автоматично підвищить рейтинг в очах потенційних клієнтів. Ремонт краще зробити «нейтральний» - щоб інтер'єр підходив і до магазину, і до міні-складу, і до офісної будівлі.

Обов'язково варто знайти фінансові кошти та страхування. Ніхто не знає, що буде через деякий час – життя непередбачуване. Це може бути будь-що:

• Пожежа
• Потоп
• Підступи конкурентів
• Недбайливий водій, що врізався в стіну і розбив її

Але якщо будь-які форс-мажори будуть передбачені страховим покриттям – шкода хоча б частково буде відшкодована. Причому оплачувати страховку можна змусити навіть орендарів, якщо цей пункт буде включено до договору.

У мене немає нерухомості, і я не зможу!

А що заважає зробити так, щоб вона була? Навчитися купувати комерційну нерухомість за смішною вартістю аукціонах з банкрутстваможна у тих, хто давно і успішно цим займається – не знадобляться великі вкладення, щоб почати заробляти пристойні суми грошей.

Торги та аукціони з банкрутства - сувора правда купівлі нерухомості за 1% від вартості

Андрій Меркулов - співзасновник проекту Територія Інвестування. У цьому відео він розбирає аукціони з банкрутства. Докладніше читайте у статті з цієї теми.

А тим, хто не наважується розпочати цей прибутковий та досить легкий бізнес – заважають лише власні страхи.