Строим бизнес на сдаче помещений в аренду. Бизнес-план: Аренда офисных помещений Бизнес в арендуемом помещении

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное . Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Правовая основа аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

Аренда коммерческой недвижимости

Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.

За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях , которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.

Этапы сдачи недвижимости

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Определяемся со стоимостью аренды

Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку , установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.

Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.

Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе :

• площадь сдаваемого помещения;
• существующая планировка;
• состояние объекта;
• наличие предметов мебели и коммуникаций;
• месторасположение объекта;
• наличие обустроенных парковок;
• транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
• трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).

Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.

Поиск арендатора

Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.

После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.

Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.

Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов .

Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.

Публикация объявления на специальных интернет-порталах , коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.

Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.

Отправка предложения по e- mail . Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.

Особенности сдачи больших и маленьких помещений

Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости .

Для сдачи помещения небольшой площади :

Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство

1. Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
2. Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).

Сдача помещения большой площади :

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

Подписание договора

Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:

• идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
• адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
• регистрационная информация;
• срок действия договора;
• размер арендной платы и регламент ее внесения.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

Как быстро найти арендатора

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем , в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Возможные риски при сдаче помещения в аренду

Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Нецелевое пользование помещением

В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.

18.07.2018

Пассивный доход – это то, к чему стремится сегодня любой здравомыслящий человек. И крупные предприниматели, и работники офисов, и фрилансеры постоянно ищут новые варианты для финансовых вложений и просчитывают наиболее выгодные.

В современных экономических условиях многих инвесторов привлекает недвижимость, и многие аналитики рынка отмечают, что самую стабильную выгодную в настоящее время обещает арендный бизнес. Коммерческие объекты снимаются довольно охотно, доля арендаторов жилья тоже неизменно растет, пока число единовременных сделок купли-продажи стоит на месте. Предлагаем узнать, что такое арендный бизнес, разобраться в его особенностях и преимуществах, рассмотреть принципы налогообложения и поговорить о предполагаемой доходности.

Определение арендного бизнеса

Арендный бизнес – это вид деятельности, связанный с передачей в аренду недвижимости, находящейся у инвестора в собственности, и получением соответствующей платы от контрагентов. К числу быстро окупаемых и приносящих самую большую прибыль отнести его довольно сложно, но ограниченное количество подводных камней и ощутимая стабильная доходность арендного бизнеса, в среднем на несколько процентов превышающая доходность банковских депозитов, позволяют ему набирать популярность достаточно стремительно.

К недвижимости, сдаваемой в аренду, относят землю, жилье и коммерческие помещения. Среди последних отдельно выделяют офисы, торговые точки, склады и производственные базы. Кто-то предоставляет во временное пользование техническое оборудование, автомобили, рабочий инвентарь и т.п., но такую деятельность стоит отнести к другой сфере.

Как открыть арендный бизнес: ключевые нюансы

Как и любой другой вид бизнеса, арендный предполагает не просто прыжок с места в карьер, а длительные и сложные подготовительные работы. Тщательный просчет рисков, учет важных факторов, выявление запросов потенциальных клиентов, анализ деятельности конкурентов и целого ряда других специфических моментов – это стандартный набор задач собственника или человека, занимающего руководящую должность на любом предприятии. Прежде, чем начать зарабатывать деньги, очень многое придется потратить, и это аксиома, не требующая подтверждения. И если толчком к открытию бизнеса послужила не случайность, а стремление к развитию, потрудиться придется. Но перейдем от абстрактного представления к конкретике.

Как начать арендный бизнес

Чтобы сдать недвижимость, ее необходимо купить. Если мы говорим о коммерческих помещениях, то их расположение – это самый важный фактор, на который следует обратить внимание, так как будущая доходность всего бизнеса во многом определяется именно им.

Начинающему бизнесмену определить, насколько рентабельна конкретная площадь, бывает очень сложно: в идеале следует обратиться к специалисту за профессиональной консультацией или выбрать вариант из готового каталога. Попробуйте воспользоваться нашим ресурсом. Помочь специалист может и в оформлении документации на собственность. Существуют случаи, когда передача недвижимости в аренду возможна только при наличии дополнительных разрешений и заключений определенных служб. Грамотная поддержка позволит значительно сэкономить время и силы при их получении.

Еще один важный момент, всплывающий при открытии арендного бизнеса – это вопрос налогообложения. Согласно стандартному соглашению, арендодатель берет на себя обязательства предоставлять съемщику помещение за определенную плату, а периодическое получение прибыли от пользования имуществом на основании действующего российского законодательства является предпринимательской деятельностью. Доход от аренды по закону облагается налогами по стандартной ставке в 13%. Минимизировать эти выплаты вполне реально, если знать, как оптимизировать налоги в арендном бизнесе.

Оптимизация налогов

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать - квартиру или коммерческую недвижимость, - ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант - общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом - дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама - есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой - преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода - на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта - надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус - вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы - «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки - 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения - 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Приветствую вас на Финансовом гении! Сегодня мы поговорим про арендный бизнес – бизнес по сдаче помещений в аренду. Этот вариант заработка интересен тем, что не требует больших временных затрат, и во многих случаях может осуществляться даже частными лицами, без оформления предпринимательской деятельности. В чем заключается специфика арендного бизнеса, как купить готовый арендный бизнес, на что нужно обращать внимание – обо всем этом в сегодняшней статье.

Суть и способы ведения арендного бизнеса.

Итак, арендный бизнес, по своей сути, то же самое, что . Можно сказать, что это скорее вариант получения пассивного дохода, нежели активное ведение предпринимательской деятельности. Чаще всего арендный бизнес связан с , потому как ее покупка с целью сдачи в аренду имеет более короткий срок окупаемости и более высокий коэффициент капитализации, но некоторые предприниматели и инвесторы рассматривают этот вариант и для жилой недвижимости.

Бизнес по сдаче помещений в аренду требует активности только на стадии покупки недвижимости и поиске арендаторов. Этот период также может требовать довольно крупных затрат на рекламную компанию. После этого можно расслабиться и на протяжении действия договора аренды (либо пока он по каким-то причинам не будет расторгнут) просто ежемесячно получать доход и фиксировать прибыль. Это и делает арендный бизнес весьма привлекательным в глазах бизнесменов и частных инвесторов. Однако, как и в любом деле, здесь можно найти свои плюсы и минусы. Рассмотрим их подробнее.

Арендный бизнес, преимущества:

– Пассивность ведения бизнеса;

– Регулярное поступления дохода;

– Возможность сдавать недвижимость в аренду как частное лицо.

Арендный бизнес, недостатки:

– Высокий уровень первоначальных затрат на покупку недвижимости или готового арендного бизнеса;

– Недвижимость может простаивать без арендаторов и требовать расходов на содержание, не принося доход;

– Невысокая рентабельность, длительный период окупаемости.

Бизнес по сдачу в аренду недвижимости можно построить двумя способами:

1. Купить недвижимость с целью сдачи в аренду (либо на вторичном рынке, либо на первичном);

2. Купить готовый арендный бизнес (то есть, недвижимость с уже имеющимися арендаторами).

Второй вариант, конечно же, дороже, но имеет свои преимущества, поскольку сразу защищает инвестора от риска простаивания купленного объекта.

Кроме того, способы ведения арендного бизнеса можно разделить на 2 направления, в зависимости от типа недвижимости, которая чаще всего приобретается для сдачи в аренду:

1. Уличная коммерческая недвижимость (street retail) – помещения на первых этажах зданий, выходящие на оживленные улицы.

2. Помещения в офисных и торговых центрах – отдельные комнаты, павильоны, расположенные внутри крупных объектов коммерческой недвижимости.

В большинстве случаев помещения street retail предпочтительнее для того, чтобы вести арендный бизнес, в сравнении с павильонами крупных центров.

Рассмотрим, на какие моменты следует обратить внимание в том и другом случае при выборе объекта недвижимости для ведения арендного бизнеса.

Арендный бизнес в помещениях street retail.

Название street retail (дословно – уличная торговля) весьма условное, и отнюдь не означает, что это только торговые помещения. Они также могут быть использованы в качестве офисов, для размещения филиалов серьезных фирм и корпораций, отделений банков и т.д.

Такие помещения пользуются наибольшим спросом, поэтому и стоят очень дорого. В то же время, для них проще найти арендатора, и больше шансов сдать недвижимость в аренду на очень длительный срок (на несколько лет). Чтобы открыть арендный бизнес такого рода, потребуется капитал в сотни тысяч, а то и миллионы долларов. При этом бизнесмен-инвестор получит достаточно ликвидный актив, приносящий достаточно солидный и достаточно стабильный доход.

Преимуществом выбора именно такого типа недвижимости для арендного бизнеса является также то, что все расходы по содержанию объекта (коммунальные платежи и т.д.) здесь можно легко переложить на арендатора, чаще всего именно так и происходит.

Cтоимость аренды недвижимости street retail может очень сильно колебаться в зависимости от типа арендатора. Найти арендатора “наиболее дорогого типа” (банк, ювелирный магазин, финансовую компанию и т.д.) зачастую бывает непросто, поэтому бизнесмену приходится выбирать: сдать недвижимость в аренду дешевле (а это, напомню, долгосрочная аренда) или же продолжать поиски, не получая никакого дохода. Этот выбор, зачастую, сделать очень нелегко.

На что обратить внимание при выборе недвижимости для сдачи в аренду? Конечно же, главный момент для арендного бизнеса – оптимальное сочетание цены недвижимости и потенциальной стоимости аренды. Помимо этого, необходимо выбирать объекты, которые будут реально пользоваться спросом. Для этого следует обращать внимание на следующие моменты:

– Помещение должно располагаться на первом этаже здания, в крайнем случае – в полуподвальном помещении;

– Помещение должно иметь выход на оживленную улицу;

– Желательно расположение по правую сторону от основного движения;

– Вокруг объекта не должно быть пустующих помещений-конкурентов;

– Возможность разделения помещения на несколько частей для сдачи в аренду разным арендаторам.

Арендный бизнес в помещениях торговых и офисных центров.

Такой вариант выбора недвижимости для арендного бизнеса подойдет инвесторам, не располагающим достаточным капиталом для выбора первого варианта. Такого рода активы, конечно же, проигрывают по качеству, но зато выигрывают по своей стоимости.

Здесь могут возникнуть различные разногласия между совладельцами недвижимости по вопросам использования общих зон (парковки, залов, коммуникаций, технических помещений и т.д.). Даже если эти разногласия не коснутся конкретно вас, они могут повлиять на падение стоимости приобретенного вами помещения, и стоимости его аренды. Кроме того, в любой момент может поменяться владелец самого коммерческого центра, либо действующий владелец может изменить свою политику в отношении совладельцев недвижимости. Это тоже существенный минус ведения арендного бизнеса в крупных центрах.

Но есть и преимущества: при выборе такого типа помещения вам не придется иметь дело с коммунальными службами, обслуживающими организациями и платить налог на землю (этим будет заниматься владелец центра)

Выбирая объект для арендного бизнеса в торговом или офисном центре, следует обратить внимание на следующие моменты:

– Коммерческий центр должен иметь удобное расположение, удобную транспортную развязку и высокую посещаемость;

– Специфика центра должна отвечать вашим требованиям и предпочтениям в выборе арендаторов;

– Соседние помещения должны быть заняты арендаторами (риск в том, что такая занятость может быть непостоянной);

– Помещение должно находиться недалеко от входа в центр.

Еще одной альтернативой ведения арендного бизнеса, которая подойдет для предпринимателей, не располагающих крупным капиталом могут стать вложения в , ориентированные на арендный бизнес.

Подведем итоги. Арендный бизнес – это весьма привлекательный вариант для пассивных инвесторов, обладающих большим капиталом. Он не дает высокой доходности и рентабельности, но зато его можно считать относительно надежным. Идеальным вариантом для ведения арендного бизнеса является покупка недвижимости категории street retail, также есть варианты покупки готового арендного бизнеса для снижения рисков. Успешность арендного бизнеса на 90% зависит от правильного выбора объекта/объектов недвижимости, поэтому к данному вопросу стоит подойти максимально ответственно и продуманно, не принимая поспешных решений.

На этом все. Вы получили некоторые представления о том, что представляет собой арендный бизнес, каковы его характерные особенности, и можете сделать вывод о том, подойдет ли это направление деятельности конкретно для вас. До новых встреч на – сайте, где можно узнать о разных перспективных способах заработка и инвестирования.

Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей. И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже. Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.

• 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
• А кто клиент?
• Стратегия инвестирования в мини-офисы
• На какую длительность - месяц, сутки, час?
• Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
• Как сделать офис из квартиры?
• Дополнительных вложений не будет!
• У меня нет недвижимости и я не смогу!
• Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал. Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент. Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.

5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

А кто клиент?

Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.

Стратегия инвестирования в мини-офисы

Владислав Елизаренко занимается управлением в недвижимость как жилую, так и коммерческую. Он всегда ищет новые способы увеличения дохода для своих клиентов, а также делиться своими наработками с нашими читателями 🙂

На какую длительность - месяц, сутки, час?

Безусловно, подписать договор на год и больше – это надежно, так можно быть уверенным, что все это время помещение будет приносить доход. Но, сдача в аренду коммерческой недвижимости на сутки или почасово резко увеличивают его сумму и уменьшают процент амортизации помещения – инвестиции в коммерческую недвижимость всегда окупаются. Поэтому в последнее время такой вид аренды тесно соседствует с субарендой (об этом намерении следует обязательно уведомить отдельным пунктом в договоре).

Компания или частное лицо снимает достаточно большое помещение и делает из него, например, коворкинг-центр – настоящую палочку-выручалочку для тех, кто не имеет собственного офиса и вынужден встречаться с клиентами в кафе или на улице. Но в этом деле имеются свои нюансы, о которых можно узнать у опытных инвесторов, например, кейс Романа Котова рассказывает об этом виде бизнеса доступно и доходчиво.

Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц

Для инвесторов проекта Территории Инвестирования Роман Котов провел мастер-класс, на котором раскрыл ключевые фишки и бизнес-модели инвестирования по этой технологии. Вы можете скачать его здесь

Как сделать офис из квартиры?

Если имеется собственная квартира, пустующая и ненужная, и к тому же, расположенная на первом этаже, не стоит ограничиваться ее сдачей в аренду под проживание. Во-первых, доход с такого вида аренды гораздо меньше, чем может принести сдача в аренду коммерческой недвижимости. Во-вторых, жилое помещение гораздо быстрее приходит в негодность, чем офис или даже склад. Договор об аренде помещения для коммерции, как правило, гораздо строже и в нем всегда указывается пункт о неустойке или штрафе, если имущество будет испорчено.

Правильным решением будет:

• Перевести квартиру из жилого фонда в нежилой
• Сделать соответствующий ремонт
• Сдавать ее под мини-офисы, магазин и так далее. Не стоит выбирать в качестве клиентов тех, кто хочет снять помещение под бар, кафе либо другое увеселительное заведение – они работают допоздна и могут возникнуть проблемы с соседями

Дополнительных вложений не будет!

И очень зря, потому что сдача в аренду недвижимости без ремонта большой доход не принесет. Не стоит выстраивать «царские палаты», можно обойтись обычным косметическим ремонтом или экономичным инвесторским ремонтом. Отделка комнат будет произведена качественно и с тонким вкусом, но это автоматически повысит рейтинг в глазах потенциальных клиентов. Ремонт лучше сделать «нейтральный» - чтобы интерьер подходил и магазину, и мини-складу, и офисному зданию.

Обязательно стоит найти финансовые средства и на страхование. Никто не знает, что будет через некоторое время – жизнь непредсказуема. Это может быть что угодно:

• Пожар
• Потоп
• Происки конкурентов
• Нерадивый водитель, врезавшийся в стену и разбивший ее

Но, если любые форс-мажоры будут предусмотрены страховым покрытием – ущерб хотя бы частично будет возмещен. Причем, оплачивать страховку можно заставить даже арендаторов, если это пункт будет включен в договор.

У меня нет недвижимости и я не смогу!

А что мешает сделать так, чтобы она была? Научиться покупать коммерческую недвижимость по смешной стоимости на аукционах по банкротству можно у тех, кто давно и успешно этим занимается – не понадобятся большие вложения, для того, чтобы начать зарабатывать приличные суммы денег.

Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Андрей Меркулов соучредитель проекта Территория Инвестирования. В этом видео он разбирает аукционы по банкротству. Более подробно читайте в статье по этой теме.

А тем, кто не решается начать этот прибыльный и достаточно легкий бизнес – мешают лишь собственные страхи.