Аль барилгын компани туслан гүйцэтгэгч хайж байна вэ? Гүйцэтгэгчээс орон сууц худалдаж авах. Туслан гүйцэтгэгчдээс орон сууц худалдаж авах

Чимэглэлийн Федотов Виктор Михайлович, [имэйлээр хамгаалагдсан]

Гэрээт барилгын компанид маркетингийн зохион байгуулалт нь энэ төрлийн аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны онцлогоор тодорхойлогддог хэд хэдэн онцлог шинж чанартай байдаг. Үндсэндээ үйлдвэрлэлийн байгууллага байх нь эцсийн үр дүнтүүний үйлдвэрлэлийн үйл явц нь бүтээгдхүүн гэж тооцогддоггүй бөгөөд энэ нь голчлон дүр төрх, сурталчилгааны элемент юм. Барааны хэлбэрээр гэрээт барилгын байгууллага нь барилгын зах зээлийн тодорхой сегментэд үйлчилгээний компаниар үйлчилдэг тодорхой төрлийн үйлдвэрлэлийн үйлчилгээг худалдан авагчид (захиалагч) санал болгодог.

Ийнхүү гэрээлэгч барилгын байгууллага нэгэн зэрэг нийлдэг онцлог шинж чанаруудүйлдвэр үйлчилгээний аж ахуйн нэгж . Үүний үр дагавар нь маркетингийн хилийн шинж чанар бөгөөд энэ нь түүний зохион байгуулалтад нэгдсэн арга барилыг шаарддаг бөгөөд ихэнх үйлдвэрлэлийн аж ахуйн нэгжүүдэд байдаггүй онцлог шинж чанаруудыг өгдөг.

Гол зорилгоГэрээт барилгын байгууллагын маркетингийн үйлчилгээ гэдэг нь барилгын олон төрлийн үйлчилгээний борлуулалтын тогтвортой, урьдчилан таамаглах боломжтой, удирдах боломжтой үйл явцыг хангахын тулд компанийн бүх бүтцийн нэгжүүдийн хооронд бодит мэдээллийг цуглуулах, боловсруулах, солилцох байнгын системийг бий болгох явдал юм.

Маркетингийн менежментийн үр нөлөө нь удирдлагын баг нь аж ахуйн нэгжийн бүх хэлтэс дэх эдийн засгийн үйл явцын чиг хандлагын талаархи ойлголтыг нэгтгэх чадвараас бүрэн хамаарна.

Аж ахуйн нэгжийн маркетингийг зохион байгуулах сонгодог схемийн дагуу үүнийг дотоод болон гадаад гэж хуваахыг зөвлөж байна. Гэрээт барилгын байгууллагын хувьд дараахь зүйлийг ялгаж салгаж болно. бүтцийн элементүүдмаркетинг:

Гадаад маркетинг:

1. Ерөнхий маркетинг гадаад орчин - аж ахуйн нэгжийн эдийн засгийн үйл ажиллагаанд нөлөөлж болох хүчин зүйлсийг (улс төр, эдийн засаг, нийгэм, хууль эрх зүйн байдал) тодорхойлох зорилготой.
2. Барилгын зах зээлийн маркетинг- таних тэргүүлэх чиглэлүүд, динамик, бүтэц, хөгжлийн ерөнхий чиг хандлага, зорилтот зах зээлийг сонгох.
3. Барилгын төслийн маркетинг– сегментчилэл, барилгын үйлчилгээний бодит болон боломжит хэрэглэгчдийн дүн шинжилгээ, хэрэглэгчийн шаардлага, нөхцөлийг судлах.
4. Барилгын технологи, материал, тоног төхөөрөмжийн маркетинг (инновацийн маркетинг)- Одоогийн болон ирээдүйн талбайд барилгын шинэ технологи, материалыг боловсруулах, хөгжүүлэх, ашиглах эдийн засгийн үндэслэлийг судлах, дүн шинжилгээ хийх, тодорхойлоход хамаарна.
5. Өрсөлдөгчийн маркетинг– гэрээний харилцааны байдал, үнийн бодлого, ашигласан технологи, санхүүжилтийн арга, зохион байгуулалтын арга, чанар, баталгаа, ажлын цаг хугацааны дүн шинжилгээ.
6. Туслан гүйцэтгэгч барилгын байгууллагын маркетинг(өрсөлдөгчийн шинжилгээтэй ижил үзүүлэлтүүдийг ашиглан гүйцэтгэнэ).
7. Нийлүүлэгчийн маркетинг– Барилгын материал, тоног төхөөрөмжийн нэр төрөл, үнэ, чанар, нийлүүлэлтийн нөхцөл, нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийх.
8. Ажиллах хүчний маркетингажиллах хүчний эрэлт нийлүүлэлтийг судлах, дүн шинжилгээ хийх, түвшинд хяналт тавих цалин, боловсон хүчнийг материаллаг урамшуулах тогтолцоо.
9. Маркетингийн мэдээллийн харилцаа холбооОдоо байгаа мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх, арилжааны мэдээлэл олж авах шинэ эх үүсвэр хайх, зар сурталчилгааны зах зээлийг судлах, аж ахуйн нэгжийн зар сурталчилгааны стратеги, тактик боловсруулах анхны мэдээллийг олж авах.
10. Банк, даатгалын үйлчилгээний маркетинг– банкны зээл олгох нөхцөл, баталгаа, банкуудын хөрөнгө оруулалтын бодлого, барилгын эрсдэлийг даатгах нөхцөл, журмын шинжилгээ.

Дотоод маркетинг:

1. Маркетингийн менежментОдоо байгаа удирдлагын тогтолцоо, аж ахуйн нэгжийн төлөвлөлт, зохион байгуулалтын бүтэц нь одоогийн болон ирээдүйн шийдвэрлэх зорилтуудын түвшинд нийцэж байгаа эсэхэд дүн шинжилгээ хийх.
2. Борлуулалтын маркетинг -барилгын үйлчилгээний борлуулалтыг зохион байгуулах үйл явц, сурталчилгааны үр дүн, борлуулалтын тоо болон чанарын үзүүлэлт, барилгын гэрээний хэрэгжилтийн явц зэрэгт судалгаа шинжилгээ хийх.
3. Үйлдвэрлэлийн үйл явцын маркетингТехник, технологийн түвшний төлөв байдал, ажлын зохион байгуулалтын үр ашгийг үнэлэх, аж ахуйн нэгжийн бүтцийн нэгжүүдийн харилцан үйлчлэлийг судлах, дүн шинжилгээ хийх.
4. Боловсон хүчний маркетинг- боловсон хүчний тоон болон чанарын үзүүлэлт (боловсрол, мэргэжлийн түвшин, мэргэшил), сэтгэл зүйн уур амьсгал, цалингийн түвшин, урам зоригийн тогтолцоо, нийгмийн тэтгэмжийн үнэлгээ.
5. Санхүүгийн маркетинг -Үнийн бодлогод дүн шинжилгээ хийх, боловсруулах, бүтцийн хэлтэс, аж ахуйн нэгжийн ашигт ажиллагааны түвшинг тодорхойлох.
6. Маркетингийн хяналт (аудит) -аж ахуйн нэгжийн маркетингийн үзэл баримтлал, тактикийн болон стратегийн хөгжлийн төлөвлөгөөний хэрэгжилтэд иж бүрэн дүн шинжилгээ хийх.

Маркетингийн тодорхой бүтцийн загвар нь ажлыг зөв ойлгож, эрэмбэлэх, маркетингийн чиглэлээр аж ахуйн нэгжийн хэлтэс хоорондын функциональ хариуцлагыг оновчтой хуваарилах, хэрэгжилтэд хяналт тавих боломжийг олгодог.

Гэрээт барилгын аж ахуйн нэгжийн маркетингийн үйл ажиллагааг зохион байгуулахдаа хэд хэдэн онцлог шинж чанарыг харгалзан үзэх шаардлагатай. Гол нь:

• барилгын салбарын хууль эрх зүйн орчны төгс бус байдал, тогтворгүй байдал
• эдийн засаг, үүний үр дүнд муж, бүс нутгийн "тоглоомын дүрэм" -ийг чөлөөтэй тайлбарлаж, байнга өөрчлөгдөж байдаг;
• оноос хойш барилгын зах зээлийн байдлын талаар найдвартай мэдээлэл дутмаг одоо байгаа системтатвар нь барилгын аж ахуйн нэгжүүдийг үйлдвэрлэлийн бодит хэмжээ, бодит санхүүгийн (статистик) үзүүлэлтүүдийг нуухад хүргэдэг;
• Тодорхойлогч хүчин зүйл нь аж ахуйн нэгжийн менежерүүдийн хувийн харилцааны түвшин байх үед захиалагчийн барилгын гүйцэтгэгчийг сонгоход субъектив хүчин зүйлийн томоохон (шийдвэрлэх) үүрэг; өмнөх туршлагахамтын ажиллагаа, харилцан танил хүмүүсийн зөвлөмж, гэрээлэгчийг сонгох шийдвэр гаргах эрх бүхий хүмүүсийн санхүүгийн ашиг сонирхол;
• Гүйцэтгэгч барилгын байгууллагуудын дунд уралдаан зохион байгуулах журам нь үндсэндээ албан ёсны бөгөөд дүрмээр бол гэрээлэгч барилгын байгууллагыг сонгох тендерийн 90% нь дараахь зорилгоор явагддаг;

  а) тендер зарлахаас өмнө гүйцэтгэгчтэй холбоотой асуудлыг шийдвэрлэхэд заавал дагаж мөрдөх албан ёсны шаардлагыг дагаж мөрдөх;

  б) барилгын төслийн техник эдийн засгийн үндэслэл (бизнес төлөвлөгөө) боловсруулах, эсвэл бие даан ажил гүйцэтгэхэд ашиглах өөр тооцоо, ажлын технологи, барилгын зохион байгуулалтын саналыг авах;

• санхүүгийн болон дүр төрхийн өндөр эрсдэл: барилгын гэрээнд заасан торгуулийг харгалзан тооцоолсон өртөг нь компанийн жилийн эргэлттэй тэнцэхүйц талбайд барилгын ажил гүйцэтгэх үед, аливаа ноцтой зөрчил, баталгаа, эсвэл ажлын чанар муу байгаа нь аж ахуйн нэгжийг дампуурлын ирмэгт хүргэж, компани өөрөө болон түүний удирдлагын эерэг дүр төрхийг нөхөж баршгүй алдахад хүргэдэг;
• барилгын байгууллагын хөдөлгөөн багатай (барилгын шинэ технологи, ашигласан материалыг багтаасан нэмэлт төрлийн үйлчилгээг бүтээгдэхүүн болгон бэлтгэх нь түүнийг судлах, сонгох, боловсруулах, боловсон хүчнийг сургах, хоёрдогч цэгүүдэд урьдчилсан практик туршилт хийхэд шаардагдах урт хугацаа шаарддаг. );
• ажлын тодорхой илэрхийлэгдсэн хамтын шинж чанар (гэрээт барилгын байгууллагад аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны эцсийн үр дүнд нөлөөлөхгүй нэг бүтцийн холбоосыг тодорхойлох боломжгүй);
• Өрсөлдөгч аж ахуйн нэгжүүдэд ялгаатай, хамгийн зөв хандлагын хэрэгцээ, энэ нь барилгын зах зээл дэх компаниудын хооронд нягт уялдаатай байгаагаас үүдэлтэй бөгөөд таны өнөөдрийн туслан гүйцэтгэгч маргааш өөр газар дээр ерөнхий гүйцэтгэгчээр ажилладаг ба эсрэгээр;

Хамгийн найдвартай мэдээллийг олж авахын тулд:

• дараагийн шинжилгээнд зориулж анхны мэдээллийг цуглуулахдаа холбоогүй эх сурвалжийн хамгийн их тоог ашиглах шаардлагатай;
• Барилгын салбарын албан ёсны статистик нь дараахь хандлагатай байдаг гэдгийг санаарай.
  а) төсвийн салбарт - хэтрүүлэн тооцох;
  б) арилжааны салбарт - дутуу үнэлдэг.

Мэдээлэл цуглуулах, арилжааны саналыг (санал) өндөр чанартай бэлтгэхэд үр ашигтай байхын тулд:

Боломжит барилгын төслийн талаарх мэдээллийг төслийн хэрэгжилтийн хамгийн эхний үе шатанд цуглуулахыг зөвлөж байна. Эдгээр нь хөрөнгө оруулалтын тендерийн комиссын шийдвэр гаргах, үл хөдлөх хөрөнгийн зураг төсөл боловсруулах, барих (сэргээн босгох) тухай Засаг даргын захирамж юм. Энэ нь танд дараах боломжийг олгоно:

• төслийг хэрэгжүүлэхэд барилгын гүйцэтгэгч оролцох боломж, үндэслэлийг урьдчилан үнэлэх;
• технологи, зохион байгуулалт, ажлын чанар, хугацаа, санхүүжилтийн хэмжээ, нөхцлийн талаар дэлгэрэнгүй мэдээлэл авахын тулд захиалагч буюу түүний төлөөлөгчтэй биечлэн холбоо тогтоох;
• бэлэн байгаа зураг төслийн (төслийн өмнөх) баримт бичигт үндэслэн барилгын ажлыг гүйцэтгэх зохион байгуулалт, технологийн хувьд олон асуудлыг тодруулж, архитектур, төлөвлөлтийн даалгаварт өөрчлөлт оруулах хүртэл тэдгээрийг шийдвэрлэх эдийн засгийн хувьд боломжтой арга замыг захиалагчдад санал болго. бэлэн дизайны баримт бичиг хүртэл;
• зураг төслийн үе шатанд тэдгээрийн (онцгой) технологи, материалыг барилгын үйл явцад ашиглах саналыг бэлтгэх, үндэслэл болгох, санал гаргах, хэрэв зөвшөөрвөл барилгын гэрээг хүлээн авах баталгаа болно;

Арилжааны санал (санал) нь барилгын байгууллагын бодит чадавхийг тусгасан байх ёстой бөгөөд үүний зэрэгцээ таны гүйцэтгэгчийг сонгосноор захиалагч авах үр өгөөжийг дээд зэргээр төвлөрүүлэх ёстой.

Ашиглахаар санал болгож буй материал, технологи, барилгын үйлчилгээний цогцолборын талаархи саналын хэлбэр нь нээлттэй, харьцуулсан байх ёстой бөгөөд энэ нь үйлчлүүлэгч таны саналд нийцүүлэн бие даасан сонголт хийх боломжийг олгоно; (илүү тохиромжтой харьцуулах хүснэгтТаны ашиглаж буй технологи, материал, үйлчилгээний техник, ашиглалтын болон зардлын шинж чанар, эдгээрээс таны сонголтын давуу тал тодорхой харагдаж байна).

Өрнөдийн орнуудад байдаг, хэрэв та ялна гэдэгтээ бат итгэлтэй биш л бол тендерт оролцохгүй гэсэн дүрэм Оросын газар нутаг дээр тогтсонгүй. Тендерийн албан ёсны шинж чанарыг харгалзан үзвэл, ирүүлсэн тендер болон шалгарсан тендерийн тооны харьцаа нь барилгын гүйцэтгэгч байгууллагын өндөр ур чадвар, найдвартай байдлын үзүүлэлт биш юм. Түүнчлэн, дуудлага худалдаанд оролцогч нь үр дүнгээс үл хамааран барилгын боломжит төсөлгүй ноцтой компани болох дуудлага худалдаанд оролцох нь санал гаргагчид дараахь боломжийг олгоно.

• тендерт оролцох, өрсөлдөхүйц тендер бэлтгэх туршлага хуримтлуулах;
• захиалагчтай биечлэн харилцахдаа цаашдын хамтын ажиллагааны эерэг дүр төрхийг бий болгохын тулд барилгын үйл явцыг зохион байгуулахад өөрийн ур чадвар, алсын хараа, зохион байгуулалт, технологийн болон бусад асуудлыг шийдвэрлэх арга замыг харуулах, баримтжуулах;
• уралдааны ялагчдын талаарх мэдээллийг хүлээн авах, гүйцэтгэх харьцуулсан шинжилгээмөн тэдгээрийг дараагийн тохируулга, боловсронгуй болгох саналынхаа сул талыг онцлон тэмдэглэх;
• энэ болон бусад төсөлд туслан гүйцэтгэгч барилгын байгууллагаар оролцох боломжийг авч үзэхийн тулд тендерт шалгарсан оролцогчидтой биечлэн холбоо тогтоох;
• авах нэмэлт мэдээлэлөрсөлдөгч компаниудын тухай.

• Зар сурталчилгааны үйл ажиллагаа нь сонгомол, аль болох тууштай, анхаарал татахгүй, ажил хэрэгч (сурталчилгаа гэхээсээ илүү мэдээллийн шинж чанартай), гүйцэтгэгчийн эерэг нэр хүнд, туршлага, чадварыг тунхагласан, тодорхой, эргэлзээгүй, эсвэл амархан нотлох баримт, тоо баримтаар баталгаажсан байх ёстой. (дэлгэрэнгүй мэдээлэл авахыг хүсвэл вэбсайт руу линк орохыг зөвлөж байна);
• хэвлэн нийтлэх хэлбэр: зар сурталчилгааны модуль (модулийн агуулгыг хоёр удаа давтаж болохгүй, зөвхөн аж ахуйн нэгжийн компанийн хэв маяг өөрчлөгдөхгүй байх ёстой), эсвэл аж ахуйн нэгжийн туршлагыг нэгтгэсэн аналитик шинж чанартай мэдээлэл, сурталчилгааны нийтлэл (товхимол) барилгын талбай, түүний ашигладаг технологи, ажлыг зохион байгуулах арга гэх мэт .d.;
• хэвлэн нийтлэх газар: аж ахуйн нэгж, байгууллагын удирдлагад зориулагдсан ноцтой тусгай хэвлэл;
• давтамж: 2-3 сар тутамд нэг удаа;
• Тусгай болон хотын хэмжээнд нийтлэх нь сонголттой бөгөөд зөвхөн зургийн зорилгоор.

4. Барилгын аж ахуйн нэгжийн боловсон хүчний бодлогод маркетинг

Гүйцэтгэгч барилгын байгууллагын боловсон хүчний бодлогын нэг гол асуудал бол мэргэжлийн боловсон хүчнийг сонгон шалгаруулахаас гадна боловсон хүчний тогтвортой байдлыг хангах, тэдний халаа сэлгээ, байнгын эргэлтийг багасгах явдал юм. Шалтгаан нь зөвхөн боловсон хүчний тогтвортой байдал нь аж ахуйн нэгжийн тогтвортой байдлын үзүүлэлтүүдийн нэг биш юм. Барилгын компанийн ажлын цэвэр хамтын шинж чанар, ажилчдын ухамсар өндөр байгааг харгалзан аливаа албан тушаалтныг солих нь үйлдвэрлэлийн үйл явцыг түр саатуулж, үйлдвэрлэлийн болон арилжааны мэдээлэл алдагдахад хүргэдэг.

Нэмж дурдахад, ажилтныг ажлаа солиход хүргэсэн шалтгаанаас үл хамааран түүнийг орхиж, дараа нь шинэ ажил олгогч хайх (ихэвчлэн ижил барилгын салбарт), тэр ч байтугай хамгийн зөв сэдэлтэй байсан ч сөрөг мэдээлэл тархахад шууд болон шууд бусаар нөлөөлдөг. өмнөх ажлын газрын тухай. Энэ нь хүний ​​сэтгэлзүйн хавтгайд оршдог.

Энэ асуудлыг шийдвэрлэх нь боловсон хүчний эрх мэдлийн онцгой эрх биш юм. Тогтвортой байдал нь одоо байгаа үйлдвэрлэлийн үйл явц, боловсон хүчний урам зоригийн тогтолцоо, аж ахуйн нэгжийн хамт олон, ялангуяа бүтцийн нэгж бүрийн сэтгэлзүйн уур амьсгалаар хангагдана. Байгууллагын боловсон хүчинтэй ажиллах нөхцөл байдалд байнгын дүн шинжилгээ хийх, хяналт тавих, урьдчилан таамаглах, шуурхай шийдвэр гаргах, санал, зөвлөмж боловсруулах нь боловсон хүчний байгууллагын маркетингийн үндсэн чиг үүрэг юм.

5. Маркетингийн үйлчилгээний бүтэц

Гэрээт барилгын байгууллагад орон тооны маркетингийн алба байгуулах нь зохисгүй юм. Хамгийн оновчтой арга бол аль нь юм бүтцийн нэгжкомпани нь шууд чиг үүрэгтэй холбоотой маркетингийн тодорхой чиг үүргийг гүйцэтгэдэг. Нэг хэмжээгээр компанийн бүх хэлтэс маркетингийн ажилд оролцдог, заримдаа үүнийг анзаардаггүй. Мэдээлэл өгөх хэмжээ, давтамж, хэлбэрийг арилжааны захирал (маркетингийн захирал эсвэл орон тооны маркетер) тодорхойлдог бөгөөд түүний үүрэг хариуцлага нь аж ахуйн нэгжийн үйлдвэрлэл, борлуулалтын үйл ажиллагааг зохион байгуулах, зохицуулах талаар цуглуулах, дүн шинжилгээ хийх, шийдвэр, зөвлөмж боловсруулах зэрэг орно. Менежерийн үүрэг бол аж ахуйн нэгжийн маркетингийн үйл ажиллагааг зохион байгуулах нэгдсэн үзэл баримтлалыг боловсруулж, хэрэгжүүлэх нөхцлийг бүрдүүлэх явдал юм.

Энэхүү нийтлэл нь гэрээт барилгын байгууллагад маркетингийн зохион байгуулалттай холбоотой бүх асуудлыг бүрэн, иж бүрэн тусгасан дүр эсгэдэггүй. Аливаа бүтээлч үйл явцын нэгэн адил маркетингийн үйл ажиллагаа нь сургаал, үг хэллэгийг тэвчихгүй. Гэрээт барилгын компаниудад тохиолддог нийтлэг асуудлуудыг онцолж, тэдгээрийг шийдвэрлэх сонголт, зөвлөмжийг санал болгосны дараа тэдгээрийг бүтээлчээр боловсронгуй болгож, хамт олон практикт амжилттай ашиглах болно гэдэгт найдаж байна.

Шинэ барилгад хамгийн ашигтай сонголтуудын зарим нь санал болгож байна гэрээлэгчдээс. Тэд орон сууцаа аль болох хурдан зарах зорилго тавьсан тул түүний үнийг бүтээн байгуулагчид болон хөрөнгө оруулагчдаас хамаагүй доогуур тогтоожээ. Гэсэн хэдий ч, ийм ажил гүйлгээ нь илүү их холбоотой байдаг эрсдэл, учир нь гүйцэтгэгчид ямар ч баталгаа өгдөггүй.

Догол мөрүүдийн дагуу. Урлагийн 30-р зүйлийн 1. ОХУ-ын Татварын хуулийн 333.33. даалгаврын улсын бүртгэлийн улсын хураамж DDU-ийн дагуу нэхэмжлэлийн эрх 350 рубль байна.

Гүйцэтгэгчидтэй орон сууц худалдан авах гүйлгээг боловсруулах хамгийн түгээмэл хувилбаруудыг авч үзье.

• Даалгаврын гэрээ. Худалдан авагчийн талд нэхэмжлэлийн эрхийг шилжүүлэх тухай гэрээ (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 388 дугаар зүйл) нь үндсэн гэрээ (жишээлбэл, DDU) хүчинтэй байх болно. хориглодоггүйийм концесс. Энэ нь бичгээр хийгдсэн бөгөөд хөгжүүлэгчтэй анх байгуулсан хэлцэл, түүний дагуу тодорхойлсон нөхцлийн заалтыг агуулсан байх ёстой. Даалгаврын гэрээнд зөвхөн гарын үсэг зурж болно байшинг ашиглалтад оруулахаас өмнө- үүний дараа орон сууцыг зөвхөн худалдах, худалдан авах замаар зарах боломжтой.
• Эрх шилжүүлэх тухай гэрээ. Томоохон бүтээн байгуулалтын үед ерөнхий гүйцэтгэгчид жижиг байгууллагууд - туслан гүйцэтгэгчдийг татан оролцуулдаг бөгөөд тэдэнтэй гэрээ байгуулан орон сууцны төлбөрийг хийдэг. Тэд эргээд өөрт олгогдсон үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийг иргэдэд төлбөртэй шилжүүлдэг. Ийм гэрээ байгуулах эрсдэл нь ийм даалгаврын боломжит "гинжин хэлхээ" буюу хүлээсэн үүргээ биелүүлэхэд оршдог. мөшгих боломжгүй.
• Хамтарсан хөрөнгө оруулалтын гэрээ. Урлагийн дагуу. 4 1999 оны 2-р сарын 25-ны өдрийн 39-р Холбооны хуулийн дагуу гүйцэтгэгчид хөгжүүлэгчтэй байгуулсан гэрээний дагуу нэгэн зэрэг хөрөнгө оруулагчаар ажиллах боломжтой. хөрөнгө оруулалт болгон үйлчилгээгээ үзүүлж байна, үүний хариуд тэд орон сууцны эрх авдаг. Энэ тохиолдолд тэдгээрийг худалдах зорилгоор хамтран хөрөнгө оруулалтын гэрээ байгуулж, гэрээлэгч-хөрөнгө оруулагчийн эзэмшиж байсан хэмжээгээр орон сууцны эрхийг иргэдэд шилжүүлдэг.
• Худалдах, худалдан авах гэрээ. Хамгийн найдвартай сонголт бол гэрээлэгчээс орон сууц худалдан авах явдал юм. Ийм хэлцэл хийхийг зөвшөөрнө байшин ашиглалтад орсны дараа л, мөн гүйцэтгэгч орон сууцны өмчлөлийг бүртгүүлсэн бөгөөд энэ нь мэдээжийн хэрэг түүний үнийг ихээхэн хөөрөгддөг.

Баримт бичгийн жагсаалт

Шинэ байранд орон сууц худалдан авах гэрээ байгуулахын тулд иргэд хамгийн бага баримт бичгийн багцыг бүрдүүлэх шаардлагатай.

Гүйлгээг хийхэд шаардагдах гол баримт бичиг бол паспорт юм.

Хэрэв та гэрлэсэн бол нотариатаар гэрчлүүлсэн байхыг зөвлөж байна эхнэр / нөхрийн зөвшөөрөл(ОХУ-ын Гэр бүлийн тухай хуулийн 35 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэг) болон гэрлэлтийн гэрчилгээ.

Гэрээ байгуулахын тулд шууд бусад баримт бичиг шаардлагагүй. Гэсэн хэдий ч дараа нь эрх шилжүүлэх бүртгэлХудалдан авагч нь өмнө нь заасан баримт бичгүүдээс гадна дараахь зүйлийг шаардах болно.

• Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх өргөдөл.
• Улсын хураамж төлсөн баримт.
• Эхэндээ бүтээгч ба гүйцэтгэгч хоёрын хооронд гэрээ байгуулсан.
• Гүйцэтгэгч болон худалдан авагчийн хооронд үүрэг даалгаврын гэрээ.
• Гүйцэтгэгчийн бүх үүргээ биелүүлсэн гэрчилгээ эсвэл худалдан авагчид өрийг шилжүүлэх тухай гэрээ.
• Хөгжүүлэгчийн эрхийг шилжүүлэх тухай бичгээр өгсөн зөвшөөрөл (эх гэрээнд заасан бол) эсвэл ийм шилжүүлгийн тухай мэдэгдэл.

Туслан гүйцэтгэгчдээс орон сууц худалдаж авах

Ерөнхий гүйцэтгэгчид болон бусад томоохон гэрээт байгууллагууд нь байшин барих явцад ажилладаг зарим ажлыг гүйцэтгэхэд жижиг байгууллагуудыг татан оролцуулж болно. туслан гүйцэтгэгчээр ажилладаг. Үйлчилгээний төлбөрийг тэдэнд шилжүүлэх гэрээний дагуу орон сууц авах эрхийг шилжүүлэх замаар хийдэг. Ажлынхаа хөлсийг олохын тулд туслан гүйцэтгэгчид өөрт нь шилжүүлсэн объектуудыг зардаг эрх шилжүүлэхтэдэн дээр.

Үнэн хэрэгтээ ийм байгууллагаас орон сууц худалдаж авах схем нь үндсэн гүйцэтгэгчдээс орон сууц худалдаж авахаас бараг ялгаагүй бөгөөд ижил төстэй гэрээнд албан ёсоор бичигдсэн байдаг.

Гэсэн хэдий ч туслан гүйцэтгэгчдийн хоорондын үүрэг даалгаврын “гинжин хэлхээ” олон байж болно, энэ нь орон сууцны эрхийг олгосон тус бүрийн үүргийн биелэлтийг шалгах үйл явцыг төвөгтэй болгодог. Ийм схемийн эрсдэл нь "гинж"-ээс дор хаяж нэг байгууллага үүргээ биелүүлэхгүй байх явдал юм. сүүлчийн худалдан авагч орон сууцгүй болно.

Дүгнэлт

Гүйцэтгэгчээс орон сууц худалдаж авахдаа түүнийг авахгүй байх магадлал нь бүтээн байгуулагчдаас худалдаж авахаас хамаагүй өндөр байдаг. Баримт нь одоо байгаа эрсдэлээс гадна орон сууц авах боломж нь гэрээлэгчийн үүргээ биелүүлэхээс хамаарна. Гэсэн хэдий ч эдгээр нь биелсэн байсан ч гүйцэтгэгч нь ашиглалтад орсон объектыг зарахдаа л орон сууц хүлээн авах баталгаа гаргаж болно. Бусад бүх тохиолдолд орон сууцгүй үлдэх эрсдэл нэлээд өндөр байдаг ч энэ нь тэдний хувьд хямд үнийг тайлбарлаж байна.

Асуулт

Эрх олгоход хөгжүүлэгчийн оролцоо

Гүйцэтгэгч нь миний талд орон сууцны эрхийг шилжүүлэх гүйлгээний үнийн дүнгийн 3% -ийг нэхэмжилж болох уу? Би төлөхөөс татгалзвал даалгаврыг зөвшөөрөхгүй гэж сүрдүүлдэг.

Хариулах

Урлагийн 2-р зүйлийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 382-т эрх шилжүүлэхийн тулд түүнийг болон гэрээлэгчийн хооронд анх байгуулсан гэрээнд тодорхой заасан тохиолдолд л хөгжүүлэгчийн зөвшөөрлийг шаардаж болно. Тэгэхээр эрх шилжүүлэхдээ гүйлгээний гурван хувийг авах нөхцөлийг агуулсан бол түүний шаардлага бүрэн хууль ёсных болно.

Оролцогчид барилгын үйлдвэрлэлОХУ-ын Иргэний хуулиар зохицуулдаг гэрээний харилцаа нь үргэлж холбоотой байдаг. Энэ нийтлэлд бид захиалагч, хөгжүүлэгч, ерөнхий гүйцэтгэгч, барилгын гүйцэтгэгч гэж хэн бэ, тэдгээрийн хариуцлагын хувь хэмжээг авч үзэх болно.

Захиалагч, бүтээн байгуулагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, барилгын гүйцэтгэгч нь гэрээний талууд бөгөөд тодорхой чиг үүрэг, хариуцлагатай байдаг. Гол үүрэг нь ерөнхий гүйцэтгэгчийн мөрөн дээр байх бөгөөд тэрээр дараахь зүйлийг хийх үүрэгтэй.

• ерөнхий гүйцэтгэгчээс захиалагчийн өмнө хүлээсэн үүргийн биелэлтийг хангах;
• туслан гүйцэтгэгчийн хүлээсэн үүргийн биелэлтийг хангах, ажлын хэмжээ, түүний дотор чанарыг бүрэн хянах;
• удахгүй болох бүх ажлын (барилга, геодези, суурилуулалт гэх мэт) аюулгүй байдлыг хангах;
• аюулгүй байдлыг хангах орчин, гал түймэр, ариун цэврийн болон байгаль орчны болон бусад аюулгүй байдал;
• барилга угсралтын ажлын зураг төсөл, тооцооны баримт бичгийн гүйцэтгэлийг хангах, түүний дотор түүний гүйцэтгэлийг төрийн байгууллагаар баталгаажуулах.

Ер нь захиалагч, барилга гүйцэтгэгч, ерөнхий гүйцэтгэгч, барилгын гүйцэтгэгч нь юуны өмнө иргэний хуулийн хүрээнд харилцан ашиг сонирхол, гэрээний харилцааг хүндэтгэх ёстой.

Хэрэв бид захиалагч, бүтээгч, ерөнхий гүйцэтгэгч, барилгын гүйцэтгэгч гэсэн гинжин хэлхээг холбоосоор авч үзвэл ерөнхий гүйцэтгэгч нь үргэлж захиалагчийн гүйцэтгэгч, туслан гүйцэтгэгчийн хувьд захиалагч байх болно. Энэ тохиолдолд ерөнхий гүйцэтгэгч нь түүний хариуцлагын түвшинг тодорхойлдог түлхүүр гардуулах бүх ажлыг гол гүйцэтгэгч гэж бичих нь илүү хялбар байдаг. Энэ сэдвийг бүрэн хамрахын тулд захиалагч, бүтээн байгуулагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, барилгын гүйцэтгэгч гэж хэн бэ гэдгийг мэргэжлийн үүднээс тодорхойлъё.

• Ерөнхий гүйцэтгэгч нь гүйцэтгэх захиралбарилгын үйлдвэрлэлд багтсан бүх ажил . Ерөнхий гүйцэтгэгч нь гүйцэтгэгч, туслан гүйцэтгэгч нарын шатлалыг бие даан бүрдүүлэх, тэдэнтэй мөнгөн төлбөр тооцоо хийх, тэднээс ажил хүлээн авах гэх мэт эрхтэй. Ерөнхийдөө ерөнхий гүйцэтгэгч нь угсрагч, маркшейдер болон бусад өндөр мэргэшсэн мэргэжилтнүүдээс бүрдсэн томоохон барилга, зураг төслийн компани юм.
• Гүйцэтгэгч (туслан гүйцэтгэгч) нь ерөнхий гүйцэтгэгчтэй хамтран ажилладаг барилга угсралтын компани юм. Гүйцэтгэгч (туслан гүйцэтгэгч) зарим тусгай төрлийн ажил (малтлага, цахилгаан, сантехник, өнгөлгөө гэх мэт) гүйцэтгэхээр ажилд авна.
• Хөгжүүлэгч нь ирээдүйн барилга байгууламж барихаар төлөвлөж буй газрын эзэмшигч юм. Хөгжүүлэгч нь зарим тохиолдолд үйлчлүүлэгч, хөрөнгө оруулагч хоёулаа байж болно. Энэ тухай дэлгэрэнгүй мэдээллийг Барилгын нэвтэрхий толь бичигт оруулсан болно. Ерөнхийдөө "хөгжүүлэгч" гэсэн нэр томъёог өнөө үед үнэ төлбөргүй ашиглах нэр томъёо гэж үздэг. Нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн “хөгжүүлэгч” гэдэг нь барилгын салбарт ашиглагдаагүй удаж байгаа тул энэхүү тодорхойлолтод тухайн газрын захиалагч, хөрөнгө оруулагч, өмчлөгчийг ихэвчлэн хамруулдаг.
• Захиалагч нь барилгын үйл явцын менежер юм. Зарим тохиолдолд энэ нь нэгэн зэрэг хөрөнгө оруулагч (захиалагчийн зардлаар барилгын ажлыг гүйцэтгэх үед), зарим тохиолдолд энэ нь гүйцэтгэгч, өөрөөр хэлбэл барилгын төслийн зохион байгуулагч юм. Захиалагч нь гүйцэтгэгчийн чиг үүрэг бүхий барилгын ерөнхий удирдлагыг хэрэгжүүлэх, гүйцэтгэгчдийн жагсаалтыг сонгох, ажлыг хүлээн авах ажлыг зохион байгуулах гэх мэт. Барилгын захиалагч нь гэрээнд заасан журмын дагуу барилгын гүйцэтгэгчидтэй мөнгөн тооцоог хийнэ.

Таны харж байгаагаар захиалагч, бүтээн байгуулагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, барилгын гүйцэтгэгч гэдэг нь хоорондоо уялдаа холбоотой ойлголтууд боловч үүнтэй зэрэгцэн тэдгээр нь өөрийн харьяаллын бүтэц, өөрийн үүрэг хариуцлагатай хуулийн нарийн төвөгтэй үзэгдэл юм.

Манай компани ерөнхий гүйцэтгэгчийн үүргийг бие даан гүйцэтгэж, төслийн менежментийг түлхүүр гардуулах замаар гүйцэтгэдэг. Мөн бид үйлчлүүлэгчдэдээ "захиалагч-хөгжүүлэгч" хэлбэрийн дагуу төслийн зохион байгуулалтыг хийж, барилгын бүх ажлыг цогцоор нь хэрэгжүүлэх боломжийг олгодог. Дуудлага!

Хэрэв та байшин эсвэл бусад үл хөдлөх хөрөнгө барихаар шийдсэн бол барилгын компанийн үйлчилгээг ашиглах болно. Барилгын ажил хийж байгаа олон компани бий. Аливаа компанитай хамтран ажиллах эхний бөгөөд хамгийн чухал үе шат бол гэрээ байгуулах явдал юм. Бүх компаниуд болон хувиараа бизнес эрхлэгчидзахиалагчтай барилгын гэрээ байгуулах. Үүнийг дүгнэхдээ юуг анхаарах вэ? Ямар заль мэх, алдаанууд байдаг вэ? Барилга угсралтын гэрээ байгуулахдаа бид нарийн ширийн зүйл, нарийн ширийн зүйлийг анхаарч үзэх болно.

Ихэвчлэн барилгын компаниуд өөрсдийн стандарт барилгын гэрээний загварыг санал болгодог. Дүрмээр бол энэ нь хуульд нийцэж байгаа боловч зөвхөн гүйцэтгэгчийн ашиг сонирхлыг тусгасан, эсвэл хоёрдмол утгатай үг агуулж болно.

Үйлчлүүлэгч гэрээнд гарын үсэг зурахдаа хэд хэдэн зүйлд анхаарлаа хандуулах ёстой. Энэ нь талуудыг дараагийн маргаанаас аврах болно. Барилга угсралтын ажилд их хэмжээний санхүүгийн зардал шаардагдах бөгөөд ажил нь хямдхан биш тул гэрээ байгуулах зөв хандлага нь их хэмжээний алдагдлаас зайлсхийх болно.

Гэрээ байгуулахаасаа өмнө гэрээлэгчийн ямар бичиг баримтыг шалгах ёстой вэ?

• дүрэм;
• захирал (ерөнхий захирал) томилох тухай шийдвэр;
• OGRN-ийг томилсон гэрчилгээ;
• Байгууллагын нэр дээрх хуулийн этгээдийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс хуулбар (та татварын албанаас өөрөө захиалах эсвэл татварын албаны албан ёсны вэбсайтаас "эсрэг талууд" хэсгээс үзэх боломжтой).

Гэрээнд гарын үсэг зурж буй захирал нь байгууллагын нэрийн өмнөөс ажиллах эрхтэй байхын тулд эдгээр баримт бичиг шаардлагатай. Мөн уг ханд нь тухайн компанийг хэдий хугацаанд бүртгүүлсэн, нэг өдрийнх мөн эсэхийг мэдэхэд тусална.

Та мөн компанийг бүс нутгийн шүүхийн албан ёсны вэбсайтаас шалгаж болно ("Шүүхийн бүртгэлийн менежмент" хэсэгт TIN эсвэл байгууллагын нэрийг оруулна уу). Ажлын доголдол, энэ байгууллагаас өр барагдуулах гэх мэт хууль эрх зүйн маргаан байгаа эсэхийг харах болно. Ингэснээр барилгын компанийн нэр хүндийг бий болгоно.

Барилга угсралтын гэрээний үндсэн нөхцөлүүд: үүнд юу багтдаг

Гэрээг байгуулсан гэж үзэхийн тулд барилгын гэрээний бүх чухал нөхцөлийг тохиролцсон байх ёстой. Үүнд:

• зүйл,
• ажлыг дуусгах эцсийн хугацаа,

Гэрээний ямар заалтуудад онцгой анхаарах ёстой вэ:

1. Гэрээний сэдвийг аль болох нарийвчлан тодорхойлсон байх ёстой. Юу баригдах вэ (жишээлбэл, хоёр давхар орон сууцны барилга), байшингийн талбай, барилга барих газрын хаяг, кадастрын дугаарыг зааж өгөх хэрэгтэй. Мөн төслийн талаар лавлах шаардлагатай (төслийн дагуу (Гэрээний хавсралт No__).
2. Техникийн бичиг баримтыг аль тал нь, ямар хугацаанд өгөх ёстой.
3. Үнийг гэрээнд заасан байх ёстой. Энэ нь зөвхөн тооцооны лавлагаа хийхээс гадна гэрээнд өөрөө дүнг бичих шаардлагатай. Тооцооллын хувьд энэ нь материалын өртөг, ажлын төрөл бүрийн өртөгийг зааж өгдөг. Тооцооллын заалт бүрийг сайтар тооцоолох тусам ирээдүйд маргаан гарах магадлал багасна.
4. Ажлыг дуусгах эцсийн хугацаа. Барилгын гэрээний эцсийн хугацаа нь зайлшгүй нөхцөл юм. Та дуусах огноо, эхлэх огноог (хуанлийн огноо) зааж өгөх ёстой. Тэдгээргүйгээр гэрээ байгуулахгүй, үүнээс гадна торгууль авах эцсийн хугацаа шаардагдана. Гэрээнд ажлын үе шат бүрийн завсрын хугацааг мөн зааж өгч болно. Дараа нь үе шат бүрт хойшлуулсан торгуулийг авч болно.
5. Хэний материалыг ашиглаж байгааг заана уу: захиалагч эсвэл гүйцэтгэгч.
6. Барилга угсралтын ажил хийгдэж буй нутаг дэвсгэр, материалын хамгаалалтыг хэн хийж байгааг заана.
7. Ажлын хөлсийг төлөх журам, арга. Ажлын үе шат бүрийг төлөх, эсвэл ажлыг хүлээн авсны дараа урьдчилгаа төлбөрийг бүрэн төлөх боломжтой.
8. Ажлын чанар. Ажлын үр дүн нь барилгын дүрэмд нийцсэн байх ёстой гэдгийг харуулах нь үйлчлүүлэгчийн ашиг сонирхолд нийцнэ. Та бүх SNIP-ийг жагсааж болохгүй, гэхдээ ажлын чанар нь одоогийн барилгын норм, дүрэм журамд нийцэх ёстойг зааж өгнө үү.
9. Ажлыг хүлээн авах журам, хэрэв байгаа бол дутагдлыг арилгах хугацаа, маргааныг шийдвэрлэх хугацаа.
10. Хэрэв далд ажил өгсөн бол гүйцэтгэгчид далд ажлыг хүлээн авсны дараа л дараагийн ажлыг хийж эхлэх ёстой.

Гэрээний ажил муу хийгдсэн тохиолдолд яах вэ?

Та барилгын компанийг сонгож, гэрээ байгуулж, ажил ид өрнөж байсан боловч хүлээн авсны дараа барилгачид арилгах гэж яарахгүй байгаа дутагдлуудыг олж мэдэв - "бүх зүйл сайхан байна, үйлчлүүлэгч гонгинож байна". Энэ тохиолдолд юу хийх вэ?

1. Хэрэв гэрээнд барилга байгууламжийн дагаж мөрдөх ёстой барилгын стандартыг заагаагүй бол зөвхөн заавал дагаж мөрдөх SNiP-ийг хэрэглэнэ. (тэдгээрийг ОХУ-ын Засгийн газрын 2014 оны 12-р сарын 26-ны өдрийн 1521 тоот тогтоолоор тогтоосон).
2. Захиалагч нь ажлыг муу гүйцэтгэсэн гэсэн нэхэмжлэлийг гүйцэтгэгчид илгээх шаардлагатай. Энэ нь дараахь зорилгоор шаардлагатай байж болно: илэрсэн дутагдлыг арилгах, гүйцэтгэгчээс хохирлыг барагдуулах, ажлын тохиромжгүй үр дүнг солих, эсвэл төлбөрийг бууруулах үндэслэлийг бий болгох. Илт согогтой холбоотой нэхэмжлэлийг хүлээн авсны дараа гаргах ёстой бөгөөд нуугдмал дутагдлын талаар - 4-р зүйлийг үзнэ үү.
3. Гүйцэтгэгч нь техникийн баримт бичиг, талуудын заавал дагаж мөрдөх барилгын норм, дүрэм журамд заасан шаардлагаас гажсан тохиолдолд захиалагчийн өмнө хариуцлага хүлээнэ.
4. Согогийг баталгаат хугацаанд нөхөн төлөх боломжтой бөгөөд хэрэв тогтоогдоогүй бол тэдгээрийг илрүүлснээс хойш хоёр жилийн дотор, үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд таван жилийн дотор.
5. Хэрэв баталгаат хугацаанд барилгын компани ажлаа бүрэн сэргээсэн бол шинэ ажил нь өмнөхтэй адил баталгаат хугацаатай байна.
6. Барилга байгууламжийн хязгаарлалтын хугацаа гурван жил байна. Энэ хугацааг ажлыг хүлээн авсан үеэс эхлэн тооцно. Хэрэв ажлын үр дүнд гарсан согогийн талаархи мэдэгдлийг баталгаат хугацаанд хийсэн бол хөөн хэлэлцэх хугацаа нь согогийн мэдэгдэл гаргасан өдрөөс эхэлнэ.
7. Эрх зүйн маргааны гол нотлох баримт нь шинжээчийн дүгнэлт байх болно. Түүнчлэн, барилгачид согогийг хүлээн зөвшөөрсөн тохиолдолд гүйцэтгэгчээс дутагдлыг арилгах тухай баталгааны захидал, захиалагч ба гүйцэтгэгч хоёрын хооронд бичсэн захидал харилцааг нотлох баримт болно.
8. Барилга угсралтын гэрээнээс үүдэлтэй ажлын чанарын маргаан нь нарийн төвөгтэй байдаг. Хэрэв хэрэг шүүхэд шилжсэн бол та ийм маргаантай мэргэшсэн мэргэжлийн хуульчаас тусламж хүсэх хэрэгтэй.

Тиймээс бид барилгын гэрээ байгуулахдаа анхаарах ёстой гол нюансуудыг судалж үзсэн. Энэ сэдэв нь үл хөдлөх хөрөнгө бөгөөд ажлын өртөг нь ихэвчлэн чухал байдаг тул хуульчтай зөвлөлдөх нь дээр. Гэрээ байгуулахад нухацтай хандах нь олон асуудлаас зайлсхийх болно.

Гүйцэтгэгчээс орон сууц худалдаж авах нь эрсдэлтэй тул ийм гүйлгээний онцлогийг ойлгох нь зүйтэй. Хэдийгээр ийм санал үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр байдаггүй бөгөөд зардлын хувьд 5-15% илүү ашигтай байх боловч эрсдэл нь бас нэмэгддэг. Хэрэв та илүү хямд үнээр орон сууц авахыг хүсч байвал тэдгээрийг хэрхэн багасгах талаар мэдэх нь зүйтэй.

Гүйцэтгэгч орон сууцыг хаанаас авдаг вэ?

Гүйцэтгэгч гэдэг нь барилга байгууламж барих гэрээ байгуулдаг барилгын байгууллага, өөрөөр хэлбэл энэ нь уг байшинг барьж буй компани юм. Гүйцэтгэгч нь барилгын материал нийлүүлэгч эсвэл харилцаа холбоог явуулдаг компани байж болно. Өөрөөр хэлбэл, байшин барих ажилд оролцдог аливаа компанийг гүйцэтгэгч гэж үздэг.

Чухал! Гүйцэтгэгч орон сууцыг ажлынхаа төлбөр болгон авдаг бөгөөд харилцан ашигтай нөхцлөөр бартер хийдэг.

Гүйцэтгэгчээс авсан орон сууцны үнэ бага байх болно, учир нь түүнтэй хийсэн төлбөр тооцоо нь гэрээний дагуу явагддаг. Мэдээжийн хэрэг, орон сууц нь түүнд бага "өртөгтэй" бөгөөд тэд үүнийг аль болох хурдан зарах сонирхолтой байдаг. Эцсийн эцэст бидэнд орон сууц хэрэггүй, харин сул орон сууц хэрэгтэй бэлэн мөнгө, үүнээс гадна гүйцэтгэгч нь өмнөх төслүүдээс хангалттай орон сууцтай.

Энэхүү өргөн цар хүрээтэй шийдвэр нь хямралтай холбоотой, учир нь бүтээгч нь барилгачдын үйлчилгээний төлбөрийг төлөх ямар ч зүйл байхгүй бөгөөд хүргэх хугацааг хойшлуулахгүйн тулд тэд байшин барьж дуусгах боломжит хувилбаруудыг хайж байна. ашиглалтад оруулах.

Үүний үр дүнд харгис тойрог хаагдана:

1. Хөгжүүлэгч нь гүйцэтгэгчид төлөх мөнгөгүй.
2. Үүнийг орон сууцаар тооцдог.
3. Барилгачдад үнэ төлбөргүй мөнгө хэрэгтэй тул үүссэн үл хөдлөх хөрөнгөө дампингийн үнээр зардаг.
4. Гүйцэтгэгч компаниудын хямд орон сууц зах зээлд орж ирж байна. Энэ нь хөгжүүлэгч илүү үнэтэй байшингаа нэг байшинд зарах боломжгүй гэсэн үг юм.
5. Үүний үр дүнд хөгжүүлэгч дахин мөнгөгүй болсон гэх мэт тойрогт ордог.

Хямдхан сонголтыг хаанаас олох вэ

Мэдээжийн хэрэг, харьцангуй хямд өртөг нь хөгжүүлэгчийнхээс 5-15% бага байх болно. Мэдээжийн хэрэг, та ийм орон сууцыг мэдээллийн самбар дээрээс олох боломжгүй. Гүйцэтгэгчид худалдан авагч хайхаас илүүтэйгээр бүтээн байгуулалт хийдэг тул риэлтор, үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн үйлчилгээг ихэвчлэн ашигладаг. Та ийм хүсүүштэй үл хөдлөх хөрөнгийг танил риэлторуудаар дамжуулан олох боломжтой, тэд ийм квадрат метрийг маш их хүсдэг, учир нь тэд гүйлгээнээс илүү хурдан ашиг олдог.

Ашиг эсвэл эрсдэл

Ийм нөхцөлд орон сууцыг хямд үнээр санал болгож байгаа тул худалдан авагч нь хожсон мэт санагдаж байна. Гэхдээ энэ нь тийм ч энгийн зүйл биш бөгөөд эрсдэлүүд маш ноцтой юм. Нэгдүгээрт, хөгжүүлэгч ба гүйцэтгэгч хоёрын харилцааны мөн чанарыг ойлгох нь зүйтэй. Эхнийх нь барилгын ажлын төлбөрийг төлөх боломжгүй тул барилгачдад орон сууц өгөх замаар төлбөрийг санал болгодог. Хамтын ажиллагааны гэрээнд гарын үсэг зурах үе шатанд энэ тухай байнга ярьдаг.

Талуудын хооронд нэгэн зэрэг хоёр гэрээ байгуулна.

1. Гэрээт ажлын гэрээ. Үүний дагуу гүйцэтгэгч нь гэрээнд заасан хугацаанд байшингаа барьж ашиглалтад оруулах үүрэгтэй.
2. Гүйцэтгэгч дээр DDU, үүний дагуу бүтээн байгуулагч орон сууцыг гүйцэтгэгчид шилжүүлэх үүрэгтэй.

Үүний зэрэгцээ хоёулангийнх нь гол ажил бол бодит мөнгө авахын тулд гуравдагч этгээдийг - худалдан авагчийг гүйлгээнд татах явдал юм.

Гол аюул

Хөгжүүлэгч ба гүйцэтгэгч хоёрын харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр худалдан авагчийн хувьд гол барих, эрсдэл үүсдэг. Энэ нь гүйцэтгэгчид ажлаа хийж, хөгжүүлэгчийн өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийн тулд яаралтай үнэгүй мөнгө хэрэгтэй байгаа явдал юм. Байгууллага нь худалдан авагчдыг хайж байгаа бөгөөд орон сууцыг бүхэлд нь нэг дор төлсөн тохиолдолд 15% хүртэлх хөнгөлөлттэй үнээр орон сууц авахыг амаар санал болгож байна. Байшин ашиглалтад орсноор гүйлгээ албан ёсоор болж, орон сууц өмч болно гэж гүйцэтгэгч амлаж байна.

Олон худалдан авагчид үүнтэй санал нийлж байна, учир нь байшин барьж буй хүмүүсийг хуурах нь ямар учиртай вэ. Тэд даалгаврын гэрээг байгуулах гэж яарахгүй байна. Учир нь би үүнийг хийж чадахгүй, учир нь тэд хөгжүүлэгчийн өмнө хүлээсэн үүргээ хараахан биелүүлээгүй байна.

Үүний үр дүнд ийм үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагч давхар эрсдэлтэй тулгардаг - хөгжүүлэгч, түүнчлэн гүйцэтгэгч үүргээ биелүүлээгүй. Онолын хувьд, хөгжүүлэгчтэй асуудлыг шийдэх боломжтой, гэхдээ гүйцэтгэгчтэй бол шүүх дээр ч боломжгүй, тэр мөнгө хүлээн авсан гэдгийг нотлохоос хамаагүй бага юм.

Хэрхэн асуудлаас зайлсхийх, мөнгө хэмнэх вэ

Байшин ашиглалтад орохоос өмнө бүх орон сууц зарагддаггүй, ашиглалтад орсноос хойш хэдэн жилийн дараа орон сууцнууд зарагдаагүй байдаг. Энэ тохиолдолд, өөрөөр хэлбэл, амьдрах орон зайг өмч гэж бүртгэсэн тохиолдолд та үүнийг худалдаж авах боломжтой. Хөнгөлөлт нь мэдээжийн хэрэг бага байх боловч худалдан авах, худалдах гүйлгээ хийгдэж байгаа тул эрсдэл бараг арилдаг.

Нэмж дурдахад энэ үйл явцад хэд хэдэн хүчин зүйлийг харгалзан үзэх шаардлагатай.

1. Хөгжүүлэгчийн нэр хүнд, объектыг хэр эрчимтэй хүргэж байгаа, нийлүүлээгүй тохиолдол байгаа эсэхийг шалгах нь зүйтэй. санхүүгийн байдалгэх мэт. Та өр байгаа эсэхийг шалгахын тулд бүх зөвшөөрлийг шалгах хэрэгтэй.
2. DDU-г бүртгүүлэх шаардлагатай бөгөөд зөвхөн энэ тохиолдолд давхар эсвэл гурав дахин борлуулалтыг хасах боломжтой болно.
3. Гүйцэтгэгч нь орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлсөн гэрчилгээ, үл хөдлөх хөрөнгийг нөхөн төлсөн баримт бичгийн хуулбартай байх ёстой. Энэ нь харилцан хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн гэсэн үг юм.
4. Хэрэв орон сууц нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтэй бол энэ нь хамгийн тохиромжтой сонголт юм.
5. Нэгдсэн бүртгэлд өмчлөх, өмчийн оролцооны тухай баримт бичгийг хүсэх шаардлагатай.
6. Хэрэв гэрээлэгч байгууллага нь хувьцаат компани бол орон сууц санал болгож буй этгээд ийм үйлдэл хийх эрхтэй эсэхийг шалгах нь зүйтэй.

Бүртгэлийн журам

Гүйцэтгэгчтэй хийсэн ийм хэлцлийг албан ёсоор хийх ёстой бөгөөд гүйлгээ хийсний дараа дараахь баримт бичгүүдийг гартаа үлдээх ёстой.

• Худалдан авах, худалдах гэрээ. Үүнд заавал байх ёстой зүйлс багтсан байх ёстой: бэлтгэл хийсэн огноо, талуудын дэлгэрэнгүй мэдээлэл, орон сууцанд төлсөн үнэ, түүний тодорхойлолт, үүнийг хоёрдмол утгагүй тодорхойлох боломжтой. Талуудын гарын үсэг.
• Хоёр талын гарын үсэг бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээн авах, шилжүүлэх акт.
• Гэрээг бүртгэхдээ хоёр тал тэнцүү хэмжээгээр төлсөн улсын татварыг төлсөн баримт бичиг.

Гүйцэтгэгчээс дараахь бичиг баримтыг бүрдүүлэх шаардлагатай.

1. Орон сууцанд бүртгэлтэй хүмүүс байхгүй байгаа тухай гэрчилгээ.
2. Нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн өргүй болохыг баталгаажуулсан гэрчилгээ.
3. Нэгдсэн бүртгэлээс авсан эд хөрөнгө нь ямар нэгэн дарамт, баривчилгаагүй болохыг харуулсан хуулбар.
4. Төлбөрийн баримт бичиг.

Гүйлгээ дууссаны дараа Rosreestr-д бүртгүүлэх шаардлагатай.

Дүгнэлт

Үл хөдлөх хөрөнгө хайж байгаа хэн бүхэнд зах зээлийн үнээс хамаагүй доогуур үнээр орон сууц авах хүсэл байдаг. Гэхдээ хямд үнээр хөөцөлдөхдөө эрсдэлийн талаар мартаж болохгүй, учир нь та мөнгөгүй, орон сууцгүй үлдэх боломжтой. Зөвхөн болгоомжтой шалгах, тэнцвэртэй шийдвэр гаргах нь мөнгө хэмнэх, хүйтэнд үлдэхгүй байх боломжийг олгоно.