Melyik építőipari cég keres alvállalkozókat? Lakás vásárlása vállalkozótól. Lakásvásárlás alvállalkozóktól

Dekoratív Fedotov Viktor Mihajlovics, [e-mail védett]

A szerződéses építőipari cég marketingjének megszervezése számos jellemzővel rendelkezik, amelyeket az ilyen típusú vállalkozások tevékenységének sajátosságai határoznak meg. Lévén lényegében termelési szervezet, végeredmény gyártási folyamata kész építési tárgy, nem tekintendő terméknek, főként arculati és reklámelemként működik; Áru formájában egy szerződéses építőipari szervezet a vevő (megrendelő) számára a termelési szolgáltatások bizonyos körét kínálja, az építőipari piac egy meghatározott szegmensében szolgáltató cégként tevékenykedik.

Így a szerződő építőipari szervezet egyszerre kombinál jellegzetes vonásait ipari és szolgáltató vállalkozások. Ennek következménye a marketing határvonalas jellege, amely a szervezet integrált megközelítését teszi szükségessé, és olyan sajátosságokat ad, amelyek a legtöbb termelő vállalkozásra nem jellemzőek.

Fő cél A marketingszolgáltatások egy szerződéses építőipari szervezetben egy állandó rendszer létrehozása az objektív információk gyűjtésére, feldolgozására és a vállalat valamennyi strukturális részlege közötti cseréjére annak érdekében, hogy fenntartható, kiszámítható és kezelhető értékesítési folyamatot biztosítsanak egy sor építőipari szolgáltatás számára.

A marketingmenedzsment hatékonysága teljes mértékben attól függ, hogy a menedzsment képes-e egyesíteni a gazdasági folyamatok tendenciáinak megértését a vállalat minden részlegében.

A vállalati marketingszervezés klasszikus sémája szerint tanácsos belső és külső csoportokra osztani. A szerződéses kivitelező szervezettel kapcsolatban a következők különböztethetők meg: szerkezeti elemek marketing:

Külső marketing:

1. Általános marketing külső környezet - egy vállalkozás gazdasági tevékenységét befolyásoló tényezők (politikai, gazdasági, társadalmi, jogi helyzet) azonosítása céljából végezzük.
2. Építőipari marketing– azonosítás kiemelt területek, dinamika, szerkezet és általános fejlődési trendek, célpiacok kiválasztása.
3. Építési projektek marketingje– szegmentálás, építőipari szolgáltatások valós és potenciális fogyasztóinak elemzése, vevői igények és feltételek vizsgálata.
4. Építési technológiák, anyagok és berendezések marketingje (innovációk marketingje)- magában foglalja az új építési technológiák és anyagok fejlesztésének, fejlesztésének és felhasználásának gazdasági megvalósíthatóságának tanulmányozását, elemzését és meghatározását a jelenlegi és jövőbeni telephelyeken.
5. Versenytárs marketing– a szerződéses kapcsolatok állapotának, az árpolitikának, az alkalmazott technológiáknak, a finanszírozási módoknak, a szervezési módoknak, a minőségnek, a garanciáknak és a munka ütemezésének elemzése.
6. Alvállalkozó építőipari szervezetek marketingje(a versenytársak elemzésével azonos mutatókkal végezve).
7. Szállítói marketing– az építőanyagok és berendezések választékának, árainak, minőségének, szállítási feltételeinek elemzése.
8. Munkaerő Marketing munkaerő-kereslet-kínálat tanulmányozása, elemzése, szintjének nyomon követése bérek, a meglévő személyi ösztönző rendszer.
9. Marketing információs kommunikáció– a meglévők elemzése és új kereskedelmi információszerzési források keresése, a reklámpiac tanulmányozása, kiindulási adatok beszerzése a vállalkozás reklámstratégiájának és taktikájának kidolgozásához.
10. Banki és biztosítási szolgáltatások marketingje– a banki hitelnyújtás feltételeinek, garanciáknak, a bankok befektetési politikájának, az építési kockázatok biztosításának feltételeinek és eljárásainak elemzése.

Belső marketing:

1. Marketing Menedzsment– annak elemzése, hogy a vállalkozás meglévő irányítási rendszere, tervezése és szervezeti felépítése megfelel-e a jelenlegi és jövőbeni megoldandó feladatok szintjének.
2. Értékesítési marketing – az építőipari szolgáltatások értékesítésének megszervezésének folyamatának tanulmányozása, elemzése, a hirdetési hatékonyság, az értékesítés mennyiségi és minőségi mutatói, az építési szerződések végrehajtásának előrehaladása.
3. A gyártási folyamat marketingje– a műszaki és technológiai színvonal állapotának, a munkaszervezés hatékonyságának felmérése, a vállalkozás szerkezeti részlegeinek kölcsönhatásának tanulmányozása, elemzése.
4. Személyzeti marketing– a személyzet mennyiségi és minőségi mutatóinak (iskolai végzettség, szakmai szint, képzettség), pszichológiai légkör, fizetési szint, motivációs rendszer, szociális juttatások felmérése.
5. Pénzügyi marketing – az árpolitika elemzése, kialakítása, az egyes strukturális részlegek és a vállalkozás egészének jövedelmezőségi szintjének meghatározása.
6. Marketing kontroll (audit) – a vállalkozás marketingkoncepciójának, taktikai és stratégiai fejlesztési terveinek megvalósításának átfogó elemzése.

A marketing világos szerkezeti felépítése lehetővé teszi a munka helyes megértését és rangsorolását, a funkcionális felelősségek ésszerű elosztását a vállalati részlegek között a marketing szempontjából, és ellenőrzést gyakorol a végrehajtás felett.

Egy szerződéses építőipari vállalkozás marketingtevékenységének megszervezése során számos jellemzőt figyelembe kell venni. A főbbek a következők:

• az építőipar jogi kereteinek tökéletlensége és instabilitása
• gazdaság, aminek következtében az állami és regionális „játékszabályok” meglehetősen szabadon értelmezettek és folyamatosan változnak;
• megbízható információk hiánya az építőipari piac helyzetéről, mivel meglévő rendszer az adózás arra kényszeríti az építőipari vállalkozásokat, hogy elrejtsék a valós termelési mennyiségeket és a valós pénzügyi (statisztikai) mutatókat;
• a szubjektív tényező nagy (meghatározó) szerepe a megrendelő építési vállalkozó kiválasztásában, amikor a meghatározó tényező a vállalatvezetők személyes kapcsolatainak szintje, korábbi tapasztalat együttműködés, közös ismerősök ajánlásai, a vállalkozó kiválasztásával kapcsolatos döntésre jogosult személyek anyagi érdekeltsége;
• A szerződő építőipari szervezetek közötti versenyeztetésre vonatkozó hatályos szabályozások főként formálisak, és általában másodlagos jellegűek, a szerződő építőipari szervezetek kiválasztására vonatkozó pályázatok 90%-a a következő célokból történik:

  a) a kötelező alaki követelmények betartása, ha a nyertes ajánlattevő kérdését a pályázatok kiírása előtt rendezik;

  b) alternatív becslések, munkatechnológiai és építésszervezési javaslatok beszerzése azok utólagos felhasználására egy építési projekt megvalósíthatósági tanulmányának (üzleti tervének) kidolgozásához, vagy önálló munkák elvégzéséhez;

• nagyfokú pénzügyi és imázskockázat: olyan építési munkálatok elvégzése során, amelynek becsült költsége a vállalkozás éves árbevételével összemérhető, figyelembe véve az építési szerződésben előírt kötbéreket, a feltételek jelentős megsértése, a garanciák, vagy a munka alacsony minősége a csőd szélére sodorja a vállalkozást, és a pozitív imázs helyrehozhatatlan elvesztéséhez vezet mind a vállalat, mind annak vezetése részéről;
• az építőipari szervezet alacsony mobilitása (egy további típusú szolgáltatás, mint termék elkészítése, beleértve az új építési technológiákat és a felhasznált anyagokat, hosszú időt vesz igénybe a tanulmányozásához, kiválasztásához, fejlesztéséhez, a személyzet képzéséhez és a másodlagos helyszíneken történő előzetes gyakorlati teszteléshez );
• a munka egyértelműen kifejezett kollektív jellege (egy szerződéses építőipari szervezetben lehetetlen egyetlen olyan szerkezeti kapcsolatot azonosítani, amely nem befolyásolja a vállalkozás tevékenységének végeredményét);
• a versengő vállalkozások differenciált, legkorrektebb megközelítésének szükségessége, ezt a cégek szoros összekapcsolódása okozza az építőipari piacon, ahol az Ön mai alvállalkozója holnap egy másik telephelyen generálkivitelezőként működik, és fordítva;

A legmegbízhatóbb adatok beszerzése érdekében:

• a kezdeti információk gyűjtésekor a későbbi elemzéshez a lehető legtöbb független forrást kell használni;
• Ne feledje, hogy az építőipar hivatalos statisztikái a következők:
  a) költségvetési szférában - túlzás;
  b) a kereskedelmi szférában – enyhén szólva.

Az információgyűjtés hatékonyságának és a kereskedelmi ajánlat (ajánlat) minőségi elkészítésének elérése érdekében:

A lehetséges építési projektekről tanácsos információkat gyűjteni a projekt megvalósításának legkorábbi szakaszában. Ezek a beruházási pályázati bizottság határozatának elfogadása, valamint az ingatlantervezésről és -építésről (rekonstrukcióról) szóló kormányzói megbízás kiadása. Ez lehetővé teszi, hogy:

• előzetesen felméri az építési vállalkozó részvételének lehetőségét és megvalósíthatóságát a projekt megvalósításában;
• személyes kapcsolatfelvétel az ügyféllel vagy képviselőjével, hogy részletes tájékoztatást kapjon a technológiai követelményekről, a szervezésről, a munka minőségéről és ütemezéséről, a finanszírozás mennyiségéről és feltételeiről;
• a rendelkezésre álló tervezési (projekt előtti) dokumentáció alapján az építési munkák elvégzésének szervezési és technológiai problémáira rávilágít, és ezek megoldására a megrendelőnek gazdaságos megoldásokat kínál, egészen az építészeti és tervezési megbízás módosításáig, ill. akár a kész tervdokumentációhoz is;
• a tervezési szakaszban elkészíti, indokolja és javaslatot tesz (lehetőleg kizárólagos) technológiáik és anyagaik építési folyamatban történő felhasználására, amely elfogadása esetén szavatolja a kivitelezési szerződés átvételét;

A kereskedelmi ajánlatnak (ajánlatnak) tükröznie kell az építőipari szervezet valós képességeit, ugyanakkor maximálisan azokra az előnyökre kell összpontosítania, amelyeket a megrendelő a kivitelező kiválasztásával kap.

Az igénybevételre javasolt anyagokra, technológiákra és építési szolgáltatások komplexumára vonatkozó ajánlattételi forma legyen nyitott, összehasonlítható, lehetővé téve a megrendelő számára, hogy látszólag önálló döntést hozzon az Ön ajánlata javára; (előnyös összehasonlító táblázat az Ön által használt és a céljukhoz hasonló technológiák, anyagok és szolgáltatások műszaki, működési és költségjellemzői, amelyekből jól láthatóak az Ön opciójának előnyei).

A nyugaton érvényes szabály – nem szabad részt venni egy pályázaton, ha nem biztos abban, hogy megnyeri – nem honosodott meg orosz földön. Figyelembe véve a pályázatok formai jellegét, a benyújtott ajánlatok és az elnyert pályázatok számának aránya nem jelzi a szerződő építőipari szervezet magas képzettségét és megbízhatóságát. Ezen túlmenően egy olyan aukción való részvétel, ahol a megrendelő egy komoly cég, amelynek nincsenek potenciális építési projektjei, függetlenül azok kimenetelétől, lehetőséget biztosít az ajánlattevőnek, hogy:

• tapasztalatot szerezni a pályázatokon való részvételben és a versenytárgyalások elkészítésében;
• a megrendelővel való személyes kapcsolatfelvétel során bemutatni és dokumentálni képesítését, jövőképét, valamint az építési folyamat megszervezésével kapcsolatos szervezési, technológiai és egyéb problémák megoldásának módjait a pozitív imázs kialakítása érdekében további együttműködés kilátásba helyezésével;
• tájékoztatást kap a verseny nyerteseiről, végrehajtja összehasonlító elemzésés emelje ki javaslatának gyengeségeit azok későbbi kiigazítása és finomítása érdekében;
• személyes kapcsolatfelvétel a nyertes pályázókkal, hogy megfontolják az ebben és más projektekben való részvétel lehetőségét alvállalkozói építési szervezetként;
• kap további információk versengő cégekről.

• a reklámtevékenységnek szelektívnek, a lehető legkövetkezetesebbnek, nem feltűnőnek, üzletszerűnek (a reklámnál inkább tájékoztató jellegűnek) kell lennie, kifejezve a vállalkozó pozitív hírnevét, tapasztalatát és képességeit, amelyet konkrét, kétségtelen vagy könnyen ellenőrizhető tény vagy adat igazol. (további információért szívesen látjuk a weboldalra mutató linket);
• megjelenési forma: reklám modul (a modul tartalma kétszer ne ismétlődjön meg, csak a vállalkozás céges stílusa maradjon változatlan), vagy elemző jellegű, a vállalkozás tapasztalatait összegző tájékoztató és reklámcikk (füzet) építkezéseken, az általa használt technológiák, munkaszervezési módszerek stb. .d.;
• megjelenési helyek: komoly szakkiadványok, amelyek vállalkozások és szervezetek vezetésére szolgálnak;
• gyakoriság: 2-3 havonta egyszer;
• A speciális és városi címjegyzékekben való közzététel nem kötelező, és kizárólag képi célokat szolgál.

4. Marketing egy építőipari vállalkozás személyzeti politikájában

A kivitelező kivitelező szervezet személyzeti politikájának egyik fő kérdése a professzionális személyi kiválasztás mellett a személyi állomány stabilitásának biztosítása, fluktuációjuk minimalizálása és gyakori fluktuációja. Ennek nem csak az az oka, hogy a személyzet stabilitása magának a vállalkozásnak a stabilitásának egyik mutatója. Figyelembe véve egy építőipari vállalat munkájának tisztán kollektív jellegét és alkalmazottai nagyfokú tudatosságát, bármely tisztviselő leváltása elkerülhetetlenül a gyártási folyamat átmeneti megszakadásához, valamint a gyártási és kereskedelmi információk kiszivárgásához vezet.

Ezen túlmenően, függetlenül azoktól az okoktól, amelyek a munkavállalót munkahelyváltásra késztették, távozása és az azt követő új munkáltató keresése (általában ugyanabban az építőiparban), még a legmegfelelőbb motiváció mellett is, közvetlenül vagy közvetve hozzájárul a negatív információk terjedéséhez. az előző munkahelyről. Ez az emberi pszichológia síkjában rejlik.

A probléma megoldása nem a személyzeti hatóság kizárólagos előjoga. A stabilitást a meglévő termelési folyamat teljes menete, a személyzeti motivációs rendszer, a vállalati csapat egészének és minden egyes szerkezeti egységének pszichológiai légkörének állapota biztosítja. A vállalkozás személyzetével végzett munka állapotának folyamatos elemzése és ellenőrzése, előrejelzés és gyors döntéshozatal, javaslatok és ajánlások kidolgozása a személyzeti testület alapvető marketingfunkciói.

5. A marketingszolgáltatás felépítése

Nem tanácsos főállású marketing osztályt létrehozni egy szerződéses kivitelező szervezetben. A legracionálisabb megközelítés az, amelyben mindegyik szerkezeti egység a vállalat a közvetlen funkcionális feladataihoz kapcsolódóan meghatározott marketing funkciókat lát el. Ilyen vagy olyan mértékben a cég minden részlege részt vesz a marketingben, néha anélkül, hogy észrevenné. A tájékoztatás mennyiségét, gyakoriságát és formáit a kereskedelmi igazgató (marketingigazgató vagy főállású marketingszakértő) határozza meg, akinek feladatai közé tartozik a vállalkozás termelési és értékesítési tevékenységének megszervezésére és koordinálására vonatkozó döntések, javaslatok összegyűjtése, elemzése, kidolgozása. A menedzser feladata, hogy egységes koncepciót dolgozzon ki a vállalkozás marketingtevékenységének megszervezésére, és megteremtse a megvalósítás feltételeit.

Ez a cikk nem jelenti azt, hogy a szerződéses építőipari szervezet marketingjének megszervezésével kapcsolatos összes kérdés teljes és átfogó lefedettsége. Mint minden kreatív folyamat, a marketingtevékenység sem tolerálja a dogmákat és a kliséket. Miután rávilágítottam néhány, az építőipari kivitelező cégeknél gyakori problémára, és felajánlottam megoldási lehetőségeimet és javaslataimat, remélem, hogy azokat kreatívan finomítják és a gyakorlatban is sikeresen alkalmazzák a kollégák.

Az új épületek legjövedelmezőbb lehetőségei közé tartoznak az ajánlatok vállalkozóktól. Mivel azt tűzték ki maguk elé, hogy a lehető leggyorsabban eladják a lakást, ezért annak árát lényegesen alacsonyabbra szabták, mint a fejlesztők és a befektetők. Az ilyen tranzakciók azonban sokkal nagyobb kockázatokat, mert a vállalkozók nem vállalnak garanciát.

A paragrafusok szerint. 30. cikk 1. cikk Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 333.33. állami illeték a megbízás állami nyilvántartásba vételére DDU szerinti követelési jogok 350 rubel.

Tekintsük a leggyakoribb lehetőségeket a házvásárlással kapcsolatos tranzakciók feldolgozására a vállalkozókkal:

• Engedményezési szerződés. A követelésjog átruházására vonatkozó megállapodás (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 388. cikke) a vevő javára érvényes, ha a fő megállapodás (például DDU) nem tiltja ilyen engedmény. Írásban kell elkészíteni, és tartalmaznia kell a fejlesztővel eredetileg kötött üzletet és az abban meghatározott feltételeket. A megbízási szerződés csak aláírható a ház üzembe helyezése előtt- ezt követően lakást csak adásvétellel lehet eladni.
• Jogátruházási megállapodás. A nagyszabású építkezések során a generálkivitelezők kisebb szervezeteket - alvállalkozókat - vonnak be megbízási szerződés alapján, akiknél szintén lakásonként történik a fizetés. Ők viszont a rájuk ruházott ingatlanjogokat térítés ellenében a polgárokra ruházzák. Egy ilyen megállapodás megkötésének kockázata az ilyen megbízások lehetséges „láncában”, a kötelezettségek teljesítésében rejlik. lehetetlen nyomon követni.
• Társbefektetési megállapodás. Az Art. 4 Az 1999. február 25-i 39. szövetségi törvény szerint a vállalkozók a fejlesztővel kötött megállapodás alapján egyidejűleg befektetőként is felléphetnek, szolgáltatásaikat befektetésként nyújtják, amiért cserébe lakásjogot kapnak. Ebben az esetben eladásukra társbefektetési megállapodásokat kötnek, amelyek alapján a lakhatáshoz való jogok a polgárokra szállnak át, amennyiben azok a vállalkozó-befektetőhöz tartoztak.
• Adásvételi szerződés. A legbiztonságosabb megoldás, ha egy vállalkozótól vásárol egy lakást. Ilyen tranzakció megkötése megengedett csak a ház üzembe helyezése után, és a vállalkozó bejegyzett tulajdonjogot a lakásra, ami természetesen jelentősen feldobja annak árát.

Dokumentumok listája

Ahhoz, hogy szerződést kössön egy vállalkozóval egy új épületben lakás vásárlására, a polgároknak minimális dokumentumcsomagot kell benyújtaniuk.

A tranzakció befejezéséhez szükséges fő dokumentum az útlevél.

Ha házas, akkor célszerű közjegyzői okiratot készíteni a házastárs beleegyezése(Az Orosz Föderáció családi törvénykönyve 35. cikkének 3. szakasza) és házassági anyakönyvi kivonat.

A szerződés megkötéséhez közvetlenül nincs szükség egyéb dokumentumokra. Később azonban jogok átruházásának regisztrációja A vevőnek a már meghatározott dokumentumokon felül be kell nyújtania:

• Állami regisztrációs kérelmek.
• Állami illetékfizetési bizonylatok.
• Kezdetben a fejlesztő és a kivitelező között kötött szerződés.
• Engedményezési megállapodás a vállalkozó és a vevő között.
• Tanúsítványok a vállalkozó összes kötelezettségének teljesítéséről vagy megállapodás a tartozás vevő felé történő átruházásáról.
• A fejlesztő írásbeli hozzájárulása a jogok átruházásához (ha az eredeti szerződésben szerepel) vagy az ilyen átruházásról szóló értesítés.

Lakásvásárlás alvállalkozóktól

A generálkivitelezők és más nagy vállalkozói struktúrák kisebb szervezeteket is bevonhatnak bizonyos feladatok elvégzésére, amelyek a házépítés folyamatában járnak el. alvállalkozóként. A nyújtott szolgáltatásokért részükre történő kifizetések szintén gyakran lakásjogok engedményezési szerződések alapján történő átruházásával történnek. Az alvállalkozók, hogy munkájukkal pénzt keressenek, eladják a nekik átadott tárgyakat jogok átruházása rajtuk.

Valójában az ilyen szervezetektől származó lakások vásárlásának rendszere gyakorlatilag nem különbözik a fővállalkozóktól történő lakásvásárlástól, és hasonló megállapodásokban rögzítik.

Azonban az alvállalkozók közötti megbízások „láncolata”. többféle lehet, ami hihetetlenül megnehezíti a lakáshoz fűződő jogok átruházásával kapcsolatos kötelezettségek teljesítésének ellenőrzését. Az ilyen rendszerek kockázata, hogy ha a „láncból” legalább egy szervezet nem teljesíti kötelezettségeit, az utolsó vevőt megfosztják a lakhatástól.

Következtetés

Ha vállalkozótól vásárol egy lakást, sokkal nagyobb az esélye annak, hogy nem kapja meg, mint a fejlesztőktől. A tény az, hogy a fennálló kockázatok mellett a lakásszerzés lehetőségét a vállalkozó kötelezettségeinek teljesítésétől teszik függővé. A kivitelező azonban ezek teljesülése esetén is csak a már üzembe helyezett tárgyak értékesítése esetén tudja garantálni a lakás átvételét. Minden más esetben meglehetősen nagy a kockázata annak, hogy lakás nélkül maradnak, ami azonban megmagyarázza számukra az alacsony árat.

Kérdés

A fejlesztő részvétele a jogok átruházásában

Igénybe veheti-e a kivitelező az ügyleti összeg 3%-át a vállalkozó részéről történő lakásjogok engedményezéséért a javamra? Ha megtagadom a fizetést, azzal fenyegetőznek, hogy nem vállalják a megbízást.

Válasz

(2) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 382. cikke értelmében a jogok átruházásához csak akkor lehet szükség a fejlesztő hozzájárulására, ha ez kifejezetten szerepel a közte és a vállalkozó között eredetileg kötött megállapodásban. Tehát ha olyan feltételt tartalmaz, hogy jogátruházáskor az ügylet 3%-át megkapja, akkor a követelései teljesen jogszerűek.

Résztvevők építőipari termelés mindig szerződéses kapcsolatok kötik össze, amelyeket az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályoz. Ebben a cikkben megvizsgáljuk, hogy ki a megrendelő, a fejlesztő, a fővállalkozó, az építési vállalkozó, és az őket terhelő felelősségrész.

A megrendelő, a kivitelező, a generálkivitelező és az építési vállalkozó szerződő felek, bizonyos funkciókkal és felelősségekkel. A fő felelősség a fővállalkozó vállára esik, aki köteles:

• biztosítja a generálkivitelező által a megrendelő felé vállalt kötelezettségek teljesítését;
• biztosítja az alvállalkozó által vállalt kötelezettségek teljesítését, a munka mennyiségének teljes ellenőrzése mellett, beleértve a minőséget is;
• biztosítsa az összes soron következő munka (építési, geodéziai, szerelési stb.) biztonságát;
• biztonságot nyújtson környezet, tűz-, egészségügyi, környezeti és egyéb biztonság;
• biztosítja az építési terv- és becslési dokumentáció elkészítését, beleértve a végrehajtást és a kormányzati szervek általi jóváhagyást.

Általánosságban elmondható, hogy a megrendelőnek, a kivitelezőnek, a generálkivitelezőnek és az építési vállalkozónak tiszteletben kell tartania a kölcsönös érdekeket és a szerződéses viszonyokat, elsősorban a polgári jogi keretek között.

Ha a megrendelői, fejlesztői, generálkivitelezői, építési vállalkozói láncot láncszemek szerint tekintjük, akkor a generálkivitelező mindig a megrendelő vállalkozója, az alvállalkozónak pedig megrendelője lesz. Ilyenkor egyszerűbb leírni, hogy minden kulcsrakész munkának a fővállalkozó a fővállalkozó, ami meghatározza felelősségének mértékét. A téma teljes körű lefedése érdekében határozzuk meg, hogy szakmai szempontból ki a megrendelő, a fejlesztő, a fővállalkozó és az építési vállalkozó.

• A fővállalkozó az vezérigazgatója az építőipari termelésbe beletartozó összes munka. A fővállalkozónak joga van önállóan hierarchiát alkotni az előadók - vállalkozók, alvállalkozók között, velük pénzbeli elszámolásokat kötni, tőlük munkát elfogadni stb. A generálkivitelező általában egy nagy építőipari és tervező cég, amely telepítőkből, földmérőkből és más magasan képzett szakemberekből áll.
• Vállalkozó (alvállalkozó) olyan építőipari vagy szerelő cég, amellyel a generálkivitelező együttműködik. Vállalkozót (alvállalkozót) alkalmaznak bizonyos speciális munkák elvégzésére (ásás, villanyszerelés, vízszerelés, befejező stb.).
• A fejlesztő annak a teleknek a tulajdonosa, ahol a jövőbeni építkezést tervezik. A fejlesztő bizonyos esetekben lehet ügyfél és befektető is. Erről részletesebb információ az Építőipari Encyclopedia-ban található. Általánosságban elmondható, hogy a „fejlesztő” kifejezés manapság szabadon használható kifejezésnek számít. Mivel az építőiparban már régóta nem használják az általánosan elfogadott „fejlesztőt”, ez a meghatározás gyakran magában foglalja a megrendelőt, a beruházót és a telek tulajdonosát is.
• A megrendelő az építési folyamat irányítója. Egyes esetekben egyidejűleg beruházó (amikor az építkezés a megrendelő költségére történik), más esetekben pedig vállalkozó, azaz az építési projekt szervezője. A megrendelő vállalkozói feladatokkal ellátja az építkezés általános irányítását, kiválasztja a kivitelezők listáját, megszervezi a munkák átvételét stb. Az építési megrendelő a szerződésben meghatározott módon pénzben elszámol az építési vállalkozókkal.

Mint látható, a megrendelő, a fejlesztő, a generálkivitelező és az építési vállalkozó egymással összefüggő fogalmak, ugyanakkor összetett jogi jelenségek, amelyeknek megvan a maga alá-fölérendeltségi struktúrája és saját felelősségük.

Cégünk önállóan látja el a generálkivitelezői feladatokat, kulcsrakész projektmenedzsmenttel. Ügyfeleink számára biztosítjuk a projektek „megrendelő-fejlesztő” típusú lebonyolítását is, minden kivitelezési feladat átfogó megvalósításával. Hívás!

Ha úgy dönt, hogy házat vagy más ingatlant épít, valószínűleg egy építőipari cég szolgáltatásait fogja igénybe venni. Számos cég végez építőipari munkákat. Minden céggel való együttműködés kezdeti és legfontosabb szakasza a megállapodás megkötése. Minden cég és egyéni vállalkozók kivitelezési szerződést kötni az ügyfelekkel. Mire kell figyelni a megkötéskor? Milyen trükkök és buktatók vannak? Figyelni fogunk az építési szerződés megkötésének finomságaira és árnyalataira.

Az építőipari cégek jellemzően saját szabványos építési szerződéssablonokat kínálnak. Általános szabály, hogy megfelel a törvénynek, de tükrözheti csak a vállalkozó érdekeit, vagy félreérthető nyelvezetet tartalmazhat.

Az ügyfélnek a szerződés aláírásakor számos pontra figyelnie kell. Ez megóvja a feleket a további vitáktól. Mivel az építkezés nagy pénzügyi költségeket igényel, és a munka nem olcsó, a szerződés elkészítésének megfelelő megközelítése elkerüli a nagy veszteségeket.

Milyen vállalkozói dokumentumokat kell ellenőriznem szerződéskötés előtt?

• charter;
• döntés az igazgató (főigazgató) kinevezéséről;
• OGRN hozzárendelési igazolás;
• kivonat a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából a szervezet nevére (megrendelheti saját maga az adóhivataltól, vagy megtekintheti az adóhivatal hivatalos honlapján a „partnerek” részben).

Ezekre a dokumentumokra annak biztosításához van szükség, hogy a megállapodást aláíró igazgató jogosult legyen a szervezet nevében eljárni. A kivonat segít abban is, hogy megtudja, mióta van bejegyezve a cég, és hogy egynapos cég-e.

A céget a regionális bíróságok hivatalos weboldalain is ellenőrizheti (adja meg a TIN-t vagy a szervezet nevét az „Igazságügyi iratkezelés” részben). Látni fogja, hogy vannak-e jogi viták a munka hiányosságairól, a tartozás behajtásáról a szervezettől stb. Ez lehetővé teszi az építőipari cég hírnevének megalapozását.

Az építési szerződés lényeges feltételei: mit tartalmaznak

Ahhoz, hogy a szerződést megkötöttnek lehessen tekinteni, az építési szerződés minden lényeges feltételében meg kell állapodni. Ezek a következők:

• tétel,
• a munka elvégzésének határideje,

A szerződés mely rendelkezéseire kell különös figyelmet fordítani:

1. A megállapodás tárgyát a lehető legrészletesebben le kell írni. Feltétlenül adja meg, hogy mit fog építeni (például egy kétszintes lakóépület), a ház területét, annak a teleknek a címét és kataszteri számát, amelyen az építkezést végzik. A projektre is hivatkozni kell (a projektnek megfelelően (Megállapodás__ sz. melléklet).
2. Melyik félnek kell benyújtania a műszaki dokumentációt és milyen határidőn belül.
3. Az árat a Szerződésben kell rögzíteni. Nemcsak a becslésre kell hivatkozni, hanem magában a szerződésben is fel kell írni az összeget. Ami a becslést illeti, ez jelzi az anyagköltséget és az egyes munkatípusok költségét. Minél alaposabban számítják ki a becslés egyes rendelkezéseit, annál kisebb a jövőbeni viták valószínűsége.
4. A munka elvégzésének határideje. Az építési szerződésben a határidők elengedhetetlen feltétele. Meg kell adnia a befejező és a kezdő dátumot (naptári dátumok). Nélkülük nem jön létre a szerződés, ráadásul a kötbér beszedéséhez határidők szükségesek. A szerződés köztes határidőket is meghatározhat az egyes munkaszakaszokhoz. Ezután minden szakaszban beszedhető a késedelem miatti büntetés.
5. Jelölje meg, hogy kinek az anyagait használja fel: a megrendelőt vagy a vállalkozót.
6. Jelölje meg, hogy ki végzi az anyagok védelmét és azt a területet, ahol az építkezés zajlik.
7. A munkavégzés fizetésének rendje és módja. Lehetőség van az egyes munkafázisokra történő fizetésre, vagy előre és a teljes fizetés a munka átvétele után.
8. A munka minősége. A megrendelő érdeke annak jelzése, hogy a munka eredményének meg kell felelnie az építési előírásoknak. Lehet, hogy nem sorolja fel az összes SNIP-t, de jelezze, hogy a munka minőségének meg kell felelnie a hatályos építési előírásoknak és előírásoknak.
9. A munka átvételének rendje, a hiányosságok esetleges elhárításának határideje, a vitás kérdések megoldásának helye.
10. Ha rejtett munkát végeznek, akkor a vállalkozóknak csak azután kell elkezdeniük a további munkálatokat, hogy Ön elfogadta a rejtett munkát.

Mi a teendő, ha a szerződéses munkát rosszul végzik?

Építőipari céget választott, szerződést írt alá, javában folyt a munka, de az átvételkor olyan hiányosságokat fedezett fel, amelyeket az építtetők nem sietnek elhárítani – „minden rendben, a megrendelő nyafog.” Mi a teendő ebben az esetben?

1. Ha a szerződés nem határozza meg azokat az építési szabványokat, amelyeknek a létesítménynek meg kell felelnie, akkor csak a kötelező SNiP-k érvényesek. (az Orosz Föderáció kormányának 2014. december 26-i 1521. sz. rendelete állapítja meg őket).
2. A megrendelőnek reklamációt kell küldenie a vállalkozónak, hogy a munkát rosszul végezték. Erre a feltárt hiányosságok kiküszöbölése, a kivitelezővel szembeni károk behajtása, a nem megfelelő munkaeredmények pótlása, vagy a fizetés csökkentése érdekében lehet szükség. A nyilvánvaló hibákra vonatkozó igényeket átvételkor, a rejtett hibákat pedig lásd a 4. pontban.
3. A műszaki dokumentációban, valamint a felekre kötelező építési szabályzatban és szabályzatban foglalt követelményektől való eltérésért a kivitelező a megrendelő felé felelősséggel tartozik.
4. A hibák megtérítésére a jótállási időn belül van lehetőség, ha pedig nem állapítható meg, akkor legkésőbb a felfedezéstől számított két éven belül, ingatlanon pedig öt éven belül.
5. Ha a jótállási idő alatt az építő cég teljesen újra elvégzi a munkáját, az új munkára ugyanaz a jótállási idő vonatkozik, mint az előzőre.
6. Az épületek és építmények elévülési ideje három év. Ezt az időtartamot a munka átvételének pillanatától számítják. Ha a jótállási időn belül megtörténik a munkaeredmény hibáira vonatkozó nyilatkozat, az elévülési idő a hibabejelentés napjától kezdődik.
7. A jogvitában a fő bizonyíték a szakértői vélemény lesz. Bizonyítékként szolgálnak továbbá a kivitelező által a hiányosságok elhárítására vonatkozó garancialevelek, a megrendelő és a kivitelező közötti írásbeli levelezés, ha az építtetők hibákat ismernek el.
8. Az építési szerződésből eredő, a munka minőségével kapcsolatos viták összetettek. Ha az ügy bíróság elé kerül, akkor az ilyen vitákra szakosodott hivatásos ügyvéd segítségét kell kérnie.

Így megvizsgáltuk azokat a főbb árnyalatokat, amelyekre figyelnie kell az építési szerződés megkötésekor. Mivel a tárgy ingatlan, és a munka költsége általában jelentős, jobb, ha ügyvédet keres. A szerződéskötés komoly megközelítése sok problémát elkerül.

A vállalkozótól történő lakásvásárlás kockázatokkal jár, érdemes megérteni egy ilyen tranzakció sajátosságait. Bár egy ilyen ajánlat nem az ingatlanpiacon, és 5-15%-kal jövedelmezőbb lesz, a kockázatok is nőnek. Érdemes tudni, hogyan lehet ezeket minimalizálni, ha kedvezőbb áron szeretne lakáshoz jutni.

Honnan szerzi a vállalkozó a lakást?

A vállalkozó egy építőipari szervezet, amellyel a fejlesztő megállapodást köt egy létesítmény építésére, vagyis valójában ez a cég építi a házat. A vállalkozó lehet építőanyag beszállító vagy kommunikációt végző cég is. Vagyis minden cég, amely részt vesz egy ház építésében, vállalkozónak minősül.

Fontos! A vállalkozó lakásokat kap munkája ellenértékeként, egyfajta cserekereskedelemben, kölcsönösen előnyös feltételekkel.

A vállalkozó lakásai kevesebbe kerülnek, és ez minden, mert a vele való elszámolás megegyezés szerint történik. A lakás természetesen kevesebbe kerül neki, és a lehető leggyorsabban eladják. Hiszen nem lakásokra van szükségünk, hanem üresekre készpénz, ráadásul a kivitelezőnek elegendő lakása van a korábbi projektekből.

Ez a széles körben elterjedt döntés összefügg a válsággal, hiszen a fejlesztőnek egyszerűen nincs mit fizetnie az építtetők szolgáltatásaiért, és hogy ne csússzák el a szállítási határidőt, keresik a lehetséges lehetőségeket, hogy mégis befejezzék a ház építését, ill. helyezze üzembe.

Ennek eredményeként egy ördögi kör bezárul:

1. A fejlesztőnek nincs pénze kifizetni a vállalkozót.
2. Az apartmanok alapján számítják ki.
3. Az építtetőknek szabad pénzre van szükségük, ezért az így keletkezett ingatlant dömpingáron adják el.
4. Belépnek a piacra a vállalkozók olcsó lakásai. Ez azt jelenti, hogy a fejlesztő nem adhatja el a drágábbjait ugyanabban a házban.
5. Ennek eredményeként a fejlesztőnek megint nincs pénze, és így tovább egy körben.

Hol találhat olcsó lehetőségeket

Természetesen viszonylag olcsó, a költség 5-15%-kal alacsonyabb lesz, mint a fejlesztőé. Természetesen ilyen lakásokat nem fogsz találni a hirdetőtáblákon. A vállalkozók inkább építenek, mintsem vevőt keresnek, ezért leggyakrabban ingatlanközvetítők és ingatlanügynökségek szolgáltatásait veszik igénybe. Ismerős ingatlanforgalmazókon keresztül találhat ilyen kívánatos ingatlanokat, nagy vágyakozással mutatnak be ilyen négyzetmétereket, hiszen gyorsan lekapják őket, ami azt jelenti, hogy gyorsabban hozzák a hasznot a tranzakcióból.

Előny vagy kockázat

Úgy tűnik, hogy ilyen helyzetben a vevő nyer, mivel a lakásokat alacsonyabb áron kínálják. De ez nem ilyen egyszerű, vannak kockázatok, és elég komolyak. Először is érdemes megérteni a fejlesztő és a kivitelező közötti kapcsolat lényegét. Az első, aki nem tudja kifizetni az építési munkákat, felajánlja az építtetőknek, hogy lakást biztosít nekik. Ezt gyakran megvitatják az együttműködési megállapodások aláírásának szakaszában.

A felek között egyidejűleg két megállapodás jön létre:

1. Szerződéses munkaszerződés. Eszerint a vállalkozó köteles a házat a vállalt időkereten belül felépíteni és üzembe helyezni.
2. DDU a kivitelezőn, mely szerint a fejlesztő köteles a lakást a vállalkozónak átadni.

Ugyanakkor mindkettő fő feladata egy harmadik fél – a vevő – bevonása a tranzakcióba, hogy valódi pénzt kapjon.

Fő veszély

A fejlesztő és a kivitelező közötti kölcsönös megállapodások alapján a fő fogás és kockázat a vevőt terheli. Abból áll, hogy a vállalkozónak sürgősen szabad pénzre van szüksége munkája elvégzéséhez és a fejlesztővel szembeni kötelezettségeinek teljesítéséhez. A szervezet vevőket keres, felajánlva, hogy szóban vállalja, hogy akár 15%-os kedvezménnyel is megkapja a lakást, feltéve, hogy a teljes összeget egyben kifizetik. A kivitelező azt ígéri, hogy a ház üzembe helyezésekor az ügyletet hivatalossá teszik, és a lakás tulajdonba kerül.

Sok vásárló egyetért ezzel, mert mi értelme becsapni a házat építőket. Nem sietnek a megbízási szerződés elkészítésével. Mert ezt egyszerűen nem tudom megtenni, mert még nem teljesítették a fejlesztővel szembeni kötelezettségeiket.

Ennek eredményeként az ilyen ingatlanok vásárlója kettős kockázattal szembesül – ha a fejlesztő nem teljesíti kötelezettségeit, valamint a vállalkozó is. Elméletileg a fejlesztővel meg lehet oldani a problémát, de a kivitelezővel még bírósági úton sem, még kevésbé bizonyítani, hogy megkapta a forrást.

Hogyan lehet elkerülni a problémákat és pénzt takarítani

Nem minden lakást adnak el az épület üzembe helyezése előtt, gyakran az ingatlan használatba vételétől számított több év elteltével sem adják el. Ebben az esetben, vagyis amikor a lakóterület ingatlanként van nyilvántartva, megveheti. A kedvezmény természetesen alacsonyabb lesz, de a kockázatok gyakorlatilag megszűnnek, hiszen egy adásvételi tranzakció zárul.

Ezenkívül számos tényezőt figyelembe kell venni a folyamat során:

1. Érdemes ellenőrizni a fejlesztő hírnevét, milyen intenzíven szállítják az objektumokat, vannak-e elmaradások, pénzügyi helyzetét stb. Minden engedélyt ellenőriznie kell, hogy nincs-e tartozás.
2. A DDU-t csak ebben az esetben lehet kizárni a dupla vagy háromszoros értékesítésből.
3. A vállalkozónak rendelkeznie kell a lakás teljes kifizetéséről szóló igazolással, az ingatlanra vonatkozó beszámítási bizonylat másolataival. Ez azt jelenti, hogy a kölcsönös kötelezettségeket teljesítették.
4. Ha a lakás ingatlanként van nyilvántartva, ez ideális választás.
5. Az egységes nyilvántartásban a tulajdonjogról és a részesedésről okiratot kell kérni.
6. Ha a szerződő szervezet részvénytársaság, akkor érdemes utánanézni, hogy a lakást felajánló személynek van-e jogosultsága ilyen intézkedésre.

Regisztrációs eljárás

Az ilyen ügyletet a vállalkozóval formalizálni kell, és a tranzakció után a következő papírokat kell kézben hagyni:

• Adásvételi szerződés. Tartalmaznia kell a kötelező tételeket: az elkészítés időpontját, a felek adatait, a lakásért fizetett árat, annak leírását, amely alapján egyértelműen azonosítható. A felek aláírásai.
• Az ingatlan átvételéről és átadásáról szóló okirat mindkét fél aláírásával.
• Az állami illeték megfizetését igazoló dokumentumok, amelyeket mindkét fél egyenlő részben fizet a szerződés bejegyzésekor.

A vállalkozótól a következő dokumentumok szükségesek:

1. Igazolás a regisztrált személyek lakásban való távollétéről.
2. A közüzemi számlák tartozásának hiányát igazoló igazolás.
3. Kivonat az egységes nyilvántartásból, amelyen fel kell tüntetni, hogy az ingatlanon nincs teher vagy lefoglalás.
4. Fizetési bizonylat.

A tranzakció befejezését követően kötelező a regisztráció a Rosreestrnél.

Következtetés

Aki ingatlant keres, annak a vágya, hogy a piaci árnál lényegesen alacsonyabb áron vásároljon lakást. De az alacsony árakra törekedve nem szabad megfeledkezni a kockázatokról, mert pénz és lakás nélkül maradhat. Csak a gondos ellenőrzés és a kiegyensúlyozott döntések teszik lehetővé a megtakarítást, és nem hagyják hidegen.